在马来西亚哪里投资房产：以 2026 年官方数据比较八座城市

简要回答。 马来西亚房产并没有唯一的投资之地：八座城市各自在不同指标上领先，我们也不会说应该在哪里买。根据最新官方数据（国家产业资讯中心（NAPIC），2026 年上半年），雪兰莪和柔佛的住宅销售量最多，就其规模而言未售库存最少。吉隆坡房价最高，铁路网络最密集，也是四大主要市场（吉隆坡、雪兰莪、柔佛、槟城）中唯一销售量上升的市场。马六甲和怡保房价最低，公寓的观察租金回报率最高。槟城岛房价持平，观察回报率最低；亚庇和古晋是八座城市中规模最小的市场。下文每个数字都注明了日期和来源。

八座城市各项指标的领先者（NAPIC，2026 年）： 销售价格中位数最高，吉隆坡（RM 510,000，2026 年第二季）；住宅销售量最多，雪兰莪（22,389 宗，2026 年上半年）；一年内房价涨幅最快，马六甲（+4.6%，2026 年第二季）；公寓总回报率中位数最高，Melaka Tengah（5.3%，2026 年上半年）；四大主要市场中分层单位的外国买家最低购买价最低者，吉隆坡、柔佛和槟城（各为 RM 100 万）。数据来源列于主表下方。

我们如何比较这些城市

我们对每座城市使用相同的官方来源，并采用截至 2026 年 10 月 29 日各来源已公布的最新数字。

• 价格。 我们采用 NAPIC 2026 年第二季的马来西亚房价指数（Malaysian House Price Index），该数据仍为初步数据。指数以 2010 年为基期 100。我们同时列出 NAPIC 同一季度的销售价格中位数。
• 销售量与未售房屋。 NAPIC 2026 年上半年的《产业市场报告》（Property Market Report）和《产业市场状况报告》（Property Market Status Report）提供住宅交易量及已落成但仍未售出的房屋数量。
• 租金。 NAPIC 2026 年上半年的租金表列出所抽样的每个住宅项目的总回报率。我们给出公寓的中间 50% 区间和中位数。
• 外国买家最低购买价。 这些数字来自我们的外国买家指南，该指南已于同日核对。
• 人口与收入。 人口为马来西亚统计局（DOSM）的 2026 年估计数。家庭收入为 DOSM《2024 年家庭收入调查》的中位数。

NAPIC 按州统计。因此“雪兰莪”大致代表吉隆坡以外的大部分巴生谷（Klang Valley）地区；除非某一行注明“县”，槟城和柔佛的数字涵盖全州。

八座城市一览

城市	2026 年第二季房价指数（按年变化）	2026 年第二季销售价格中位数	2026 年上半年住宅销售量（按年变化）	2026 年上半年已落成未售房屋	公寓总回报率中位数（中间 50% 区间）	外国买家最低购买价，分层 / 有地
吉隆坡	207.8（+2.7%）	RM 510,000	6,618（+2.4%）	3,687	4.6%（3.9-5.3%）	RM 100 万 / RM 100 万
雪兰莪（巴生谷）	231.4（-1.1%）	RM 470,000	22,389（-10.5%）	4,185	3.7%（3.4-4.4%），Petaling	RM 200 万 / RM 200 万
槟城（岛）	224.5（+0.2%）	RM 345,000	6,979（-13.1%）	3,114	3.5%（2.9-3.9%），槟城岛	RM 100 万 / RM 300 万
新山	313.9（+3.6%）	RM 420,000	17,871（-15.1%）	4,222	4.5%（4.2-4.7%），新山县	RM 100 万 / RM 100 万
马六甲	236.9（+4.6%）	RM 280,000	5,479（-5.3%）	2,213	5.3%（4.7-6.2%），Melaka Tengah	RM 500,000 / RM 100 万
亚庇	217.7（+2.9%）	RM 370,000	2,731（-1.5%）	1,887	3.7%（3.4-4.5%），亚庇县	RM 600,000 / RM 100 万
古晋	225.1（+2.7%）	RM 420,000	5,109（+2.4%）	1,704	3.7%（3.2-4.4%），16 个项目	RM 500,000 / RM 600,000（古晋省）
怡保	247.4（-2.2%）	RM 270,000	11,604（-11.1%）	4,075	5.1%（4.1-5.5%），Kinta	仅限新建租赁地契，RM 500,000 起 / RM 700,000

价格、销售量和未售房屋均为州级数字，回报率的统计范围在各行中注明。来源：NAPIC MHPI 2026 年第二季初步数据（表 I-II）、NAPIC《住宅价格季度更新》2026 年第二季、NAPIC《产业市场报告》2026 年上半年（表 III 和 VII）、NAPIC《产业市场状况报告》2026 年上半年（第 7-8 页）以及 NAPIC 2026 年上半年租金表。所有资料均于 2026 年 10 月 29 日查阅。

NAPIC 记录，2026 年上半年全国共有 33,094 个已落成未售单位，价值 RM 177.8 亿，比一年前增加 23.0%。NAPIC 另行统计了 23,375 个未售服务式公寓，其中大部分在柔佛（9,946 个）和吉隆坡（6,343 个）。全国房价指数为 234.7，按年上升 0.9%。

城市	2026 年人口（DOSM）	2024 年家庭收入中位数（DOSM）	载客运行中的铁路	在建或已获批准
吉隆坡	208 万	RM 10,802	LRT、MRT（2 条线）、单轨列车、KTM Komuter、ERL	MRT3 环状线（征地阶段）
雪兰莪	745 万（Petaling 238 万）	RM 10,726（Petaling RM 10,688）	巴生谷网络、LRT3 沙阿南线（2026 年 6 月）	ECRL、MRT3
槟城岛	82 万	RM 7,745（Timur Laut）	岛上没有；北海设有 KTM	Mutiara Line LRT
新山	183 万	RM 8,977	通往 JB Sentral 的 KTM ETS、Shuttle Tebrau	通往新加坡的 RTS Link
马六甲	64 万（Melaka Tengah）	RM 7,415	市内没有	未发现
亚庇	56 万	RM 5,896	沙巴州铁路	未发现
古晋	63 万	RM 6,741	没有	氢能 ART（计划于 2026 年第四季试运行）
怡保	93 万（Kinta）	RM 5,136	KTM ETS、KTM Komuter	未发现

SIM 城市评分

评分采用五项可量化的标准，每项 0 至 2 分，满分 10 分。它反映的是当前数据所显示的情况，不是预测，也不是对该在哪里买的看法。

标准	2 分	1 分	0 分
市场规模（2026 年上半年住宅销售量）	10,000 或以上	5,000-9,999	低于 5,000
每 100 宗销售对应的已落成未售房屋	低于 25	25-45	高于 45
公寓总回报率中位数（NAPIC）	4.5% 或以上	3.75-4.49%	低于 3.75%
城市内运行中的铁路	城市网络	城际或单一线路	没有
家庭收入中位数	RM 8,500 或以上	RM 6,500-8,499	低于 RM 6,500

城市	规模	未售	回报率	铁路	收入	得分
雪兰莪	2	2（18.7）	0	2	2	8
新山	2	2（23.6）	1	1	2	8
吉隆坡	1	0（55.7）	2	2	2	7
怡保	2	1（35.1）	2	1	0	6
马六甲	1	1（40.4）	2	0	1	5
槟城岛	1	1（44.6）	0	0	1	3
古晋	1	1（33.4）	0	0	1	3
亚庇	0	0（69.1）	0	1	0	1

括号内的数字是 2026 年上半年每 100 宗住宅销售对应的已落成未售房屋数量。只要改动一个门槛，排名就会改变。完整数据和方法见上表，您可以自行为各项标准设定权重。

吉隆坡

吉隆坡在指数中的平均价格为 RM 825,282，销售价格中位数为 RM 510,000，均为八座城市中最高。截至 2026 年第二季的一年内，指数上升 2.7%。2026 年上半年住宅销售量上升 2.4%，达 6,618 宗（RM 61.1 亿），而雪兰莪、柔佛和槟城均下降。未售情况则不那么乐观：吉隆坡有 3,687 个已落成未售房屋和 6,343 个未售服务式公寓，服务式公寓数量仅次于柔佛，居第二。

在 NAPIC 抽样的 300 个公寓项目中，总回报率中位数为 4.6%，半数项目介于 3.9% 至 5.3% 之间。服务式公寓在 125 个项目中的中位数为 4.3%。外国买家的购买价不得低于 RM 100 万。吉隆坡拥有全国最密集的铁路网络。MRT3 环状线于 2025 年 7 月获批，目前仍处于征地阶段，截至 2026 年 10 月，我们没有发现施工合约。市内各区差异很大，我们的租金回报率指南列出了 KLCC、满家乐、孟沙和蕉赖已公布的区间。有关项目，请参阅我们的吉隆坡新推出项目十强、KLCC 十强和满家乐十强。

雪兰莪（巴生谷）

雪兰莪是最大的市场。2026 年上半年录得 22,389 宗住宅销售（RM 131 亿），但比一年前减少 10.5%。截至 2026 年第二季的一年内，指数下滑 1.1%，平均价格为 RM 561,187。雪兰莪有 4,185 个已落成未售房屋，每 100 宗销售仅对应 18.7 个，是八座城市中比率最低的。

Petaling 县涵盖八打灵再也、梳邦再也和沙阿南。在 NAPIC 的抽样中，其公寓总回报率为 3.7%（37 个项目），服务式公寓为 4.1%。在该州大部分地区，外国人面对 RM 200 万的最低购买价，且只能购买分层地契或有地分层地契的房产。LRT3 沙阿南线从 Bandar Utama 到 Johan Setia（37.8 公里，20 个车站），于 2026 年 6 月 28 日启用。ECRL 哥打巴鲁至鼓望（Kota Bharu-Gombak）路段，官方目标是 2027 年 1 月开始运营。

槟城岛

槟城房价持平。该州指数按年仅上升 0.2%，NAPIC 公布的岛上高层住宅平均价格为 RM 401,059（2026 年第二季初步数据）。2026 年上半年住宅销售量下降 13.1%，为 6,979 宗。同一时期，NAPIC 统计该州推出 2,878 个新房屋，数量仅次于雪兰莪和柔佛，居第三。已落成未售房屋有 3,114 个。

槟城岛是八座城市中观察到的公寓回报率最低的地方，66 个项目的中位数为 3.5%，中间区间为 2.9% 至 3.9%。外国人在岛上购买分层单位至少需 RM 100 万，购买房屋则至少需 RM 300 万。岛上目前还没有城市铁路。Mutiara Line LRT 正在建设中，目标是 2031 年 12 月投入运营。有关项目，请参阅我们的槟城新推出项目十强。

新山（依斯干达马来西亚）

柔佛的指数水平为全国最高，达 313.9，按年上升 3.6%，平均价格为 RM 489,881。然而，销售量下降 15.1%，2026 年上半年为 17,871 宗（RM 91 亿）。柔佛的已落成未售房屋也是各州中最多的（4,222 个），未售服务式公寓同样最多（9,946 个）。

在新山县，公寓总回报率为 4.5%（52 个项目），服务式公寓回报率为 4.7%（47 个项目）。无论向发展商购买还是在二手市场购买，外国买家最低购买价均为 RM 100 万。Medini 获豁免，另有一些获批价格低于 RM 100 万的未售单位，只能转售给马来西亚人。自 2025 年 12 月 12 日起，ETS 列车已从吉隆坡开往 JB Sentral。通往兀兰（Woodlands）的 RTS Link 现预计于 2027 年 2 月通车，须待独立安全认证（联合声明，2026 年 10 月 2 日）。请参阅我们的 RTS Link 解说和 RTS 沿线新山公寓十强。

马六甲

马六甲是八座城市中平均价格最低的（RM 261,234），也是指数涨幅最快的（按年 +4.6%）。2026 年上半年销售量下降 5.3%，为 5,479 宗，仍有 2,213 个已落成房屋未售出。在 NAPIC 对 Melaka Tengah 的抽样中，公寓总回报率中位数为 5.3%（68 个项目，中间区间 4.7% 至 6.2%），为八座城市中最高。

外国人购买分层单位的最低购买价为 RM 500,000，有地房屋为 RM 100 万。他们最多可购买两个单位，且在登记后五年内不得转让或出租该房产。遗产区（heritage zone）不在可购范围内。市内没有火车站：最近的 KTM 车站是市区以外的 Pulau Sebang/Tampin。

亚庇

这是本次比较中规模最小的市场。2026 年上半年，沙巴录得 2,731 宗住宅销售（下降 1.5%），有 1,887 个已落成未售房屋，即每 100 宗销售对应 69 个。沙巴指数按年上升 2.9%，平均价格为 RM 558,358。在 NAPIC 对亚庇县的抽样中，公寓总回报率为 3.7%（87 个项目）。该县家庭收入中位数为 RM 5,896。

沙巴 2022 年指引（州秘书通告，2022 年 4 月 6 日，自 2022 年 4 月 1 日起生效）将 RM 100 万定为外国人的一般最低购买价；在州政府检讨该数字之前，高层组屋、公寓以及综合发展项目中的商业套房，每个单位的最低购买价为 RM 600,000。沙巴州铁路从丹绒亚路（Tanjung Aru）通往丹南（Tenom）。

古晋

古晋是名单中仅有的两个销售量上升的市场之一。2026 年上半年，砂拉越录得 5,109 宗住宅销售，上升 2.4%。砂拉越的平均价格为 RM 574,099，是此处除吉隆坡以外最高的，指数按年上升 2.7%。已落成未售房屋有 1,704 个。公寓回报率的样本较小，仅 16 个项目，中位数为 3.7%。

律师公会表（Circular 444/2024，2024 年 12 月）列出外国人的最低购买价为 RM 500,000。至于房屋，根据律师事务所 Azmi & Associates（2024 年 1 月 23 日），依据砂拉越土地法典（Sarawak Land Code）于 2019 年发出的市场价值指示，古晋省为 RM 600,000，其他地区为 RM 500,000。目前没有运行中的铁路。砂拉越交通部长表示，氢能 ART 计划于 2026 年第四季从 Rembus 车厂至 Northbank 试运行（The Star，2026 年 5 月 18 日）。

怡保

霹雳州房价偏低且在下跌。平均价格为 RM 283,162，指数按年下降 2.2%。2026 年上半年销售量下降 11.1%，为 11,604 宗，仍有 4,075 个已落成房屋未售出，数量在各州中居第三。在 NAPIC 对 Kinta 和怡保市的抽样中，公寓总回报率中位数为 5.1%（58 个项目）。

自 2023 年 9 月起，外国人在霹雳州只能向发展商购买新建 60 年租赁地契单位，不能购买永久地契或二手房屋。根据律师公会表（Circular 444/2024，2024 年 12 月），怡保的最低购买价为：分层单位 RM 500,000，有地房产 RM 700,000。怡保设有 KTM ETS 和 Komuter 线路。

本页如何核对

Smart Invest Malaysia 的房产组根据 NAPIC、DOSM 以及上文列出的其他官方来源编制本页。所有数字均于 2026 年 10 月 29 日从来源查阅，本页也在同日最后更新。方法见“我们如何比较这些城市”，评分门槛见“SIM 城市评分”。如果您发现某个数字与来源不一致，请告知我们，我们会更正。

常见问题

马来西亚哪里适合买房产？ 我们不指定某一处：这取决于您的预算、用途，以及您是否为外国人。根据官方数据，吉隆坡房价最高、铁路最多，雪兰莪和柔佛销售量最多，马六甲和怡保房价最低、公寓观察总回报率最高（NAPIC，2026 年上半年和第二季）。上文的 SIM 城市评分汇总了其中五项指标。

新山与吉隆坡：两者如何比较？ 2026 年第二季，吉隆坡的销售价格中位数为 RM 510,000，柔佛为 RM 420,000。柔佛的房价指数一年内上升 3.6%，吉隆坡为 2.7%。公寓总回报率中位数，吉隆坡为 4.6%，新山县为 4.5%（2026 年上半年）。柔佛的已落成未售房屋较多（4,222 个，吉隆坡为 3,687 个）。两地分层单位的外国买家最低购买价均为 RM 100 万（NAPIC；州规定见我们的外国买家指南）。

吉隆坡与槟城：两者如何比较？ 2026 年第二季，吉隆坡的销售价格中位数为 RM 510,000，槟城为 RM 345,000。吉隆坡的指数一年内上升 2.7%，槟城为 0.2%。公寓总回报率中位数，吉隆坡为 4.6%，槟城岛为 3.5%（2026 年上半年）。外国人在两地购买分层单位至少都需 RM 100 万，但在槟城岛购买房屋需 RM 300 万（NAPIC；我们的外国买家指南）。

马来西亚哪座城市的房价最高？ 吉隆坡。NAPIC 按指数计算的平均价格为 RM 825,282，销售价格中位数为 RM 510,000（2026 年第二季）。

2026 年哪座城市的房产销售量最多？ 雪兰莪，2026 年上半年录得 22,389 宗住宅交易，其次是柔佛，为 17,871 宗（NAPIC）。

哪里的租金回报率最高？ 在 NAPIC 2026 年上半年的抽样中，Melaka Tengah 的公寓总回报率中位数最高（5.3%），其次是怡保/Kinta（5.1%）和吉隆坡（4.6%）。这些是总回报率，未扣除成本和税项。

吉隆坡、槟城或柔佛：外国人在哪里的购买价较低？ 三地分层单位的最低购买价均为 RM 100 万。有地房屋在吉隆坡和柔佛至少需 RM 100 万，在槟城岛则需 RM 300 万。在雪兰莪大部分地区，分层单位和有地分层单位均自 RM 200 万起。

马来西亚有多少未售房屋？ NAPIC 统计，2026 年上半年有 33,094 个已落成未售房屋，另有 23,375 个服务式公寓。两者均以柔佛最多。

SIM 城市评分会告诉我该在哪里投资吗？ 不会。它汇总了五项可量化的指标，方便您比较各城市，并不预测房价或租金。

在马来西亚投资房产值得吗？ 我们无法判断这对您是否值得。官方数据显示的是一个好坏参半的市场。全国房价指数为 234.7，按年上升 0.9%；已落成未售房屋上升 23.0%，达 33,094 个（NAPIC，2026 年上半年）。在 NAPIC 的抽样中，公寓总回报率中位数介于 3.5% 至 5.3% 之间，未扣除成本和税项。各城市结果不同，而总回报率并不等于投资回报。

我们不涵盖的内容

• 预测。 我们不提供房价、租金或增长预测，也不提供运营商或政府所述以外的启用日期。
• 在哪里买。 我们不推荐任何城市、地区或项目。
• 付款方式与持有成本。 本文不涵盖。印花税、产业盈利税（RPGT）和各项费用见我们的外国买家指南和印花税计算器。
• 各城市内部的地区。 NAPIC 的州级数字掩盖了各社区之间的巨大差异。
• 未取得地契的发展商销售。 NAPIC 的交易统计不包括地契尚未发出的新房屋。

数据核对日期：2026 年 10 月 29 日。来源：NAPIC（napic.jpph.gov.my）、DOSM（storage.dosm.gov.my）、Malaysian Bar、柔佛土地局、LTA、Malaysia Rail Link、沙巴州秘书办公室，以及上文引用的新闻报道。