2026 年柔佛工业用地与数据中心热潮：价格、分区与规定

本文并非法律或税务意见。 内容为截至 2026 年 10 月 29 日已公布的数据与规定。自 2024 年以来，柔佛州政府与联邦政府已多次更改数据中心及土地方面的规定。签署任何文件之前，请让马来西亚律师就该地契的具体情况确认相关规定。

简要回答

柔佛是马来西亚最大的数据中心市场。各研究机构因统计口径不同，估计 2026 年柔佛在运营容量为 825 至 1,110 MW，另有 3 至 8.5 GW 在建或规划中。在已与 TNB 签署供电协议的 61 个数据中心项目中，柔佛占 29 个；总计 8.3 GW 中，柔佛占 5.6 GW（TNB，2026 年 8 月 28 日）。

2026 年上半年，柔佛工业产业共成交 669 宗，总值 RM 39.4 亿：宗数低于去年同期（732 宗），但总值高于去年同期（RM 36.3 亿）（国家产业资讯中心（NAPIC），2026 年上半年）。NAPIC 记录及公司文件所载的大型地段，依分区不同，成交价约为每平方英尺 RM 36 至 RM 160。

外国买家可在柔佛购买工业产业，最低价格为 RM 100 万，须获州政府批准；据报道，自 2025 年 7 月 1 日起，州征费为产业价值的 4%。农地只能租赁，不能拥有。电力和供水现已成为主要限制：柔佛只批准采用风冷的 Tier 3 和 Tier 4 数据中心，联邦政府也已搁置 24 宗新申请。

柔佛的数据中心容量有多少

各研究机构对“在运营”和“在建及规划”的定义不同，因此数字不一致。我们将各家数据并列列出，不择其一。

来源（日期）	在运营容量	在建 + 规划中
JLL，经 NST 转载（2026 年 4 月 28 日）	850 MW	4,500 MW（1,800 + 2,700）
Cushman & Wakefield，2026 年上半年，经 EdgeProp 转载（2026 年 8 月 27 日）	1,110 MW	3,088 MW（602 + 2,486）
Knight Frank Data Centre Atlas 2026，经 The Edge 转载（2026 年 7 月 30 日）	1,110 MW	8,542 MW
BMI（Fitch Solutions），经 FMT 转载（2026 年 10 月 23 日）	约 825 MW	未来三至五年约 3,900 MW

电网营运商 TNB 提供的三项数据，比任何估算都更有参考价值（Analyst Briefing 2QFY2026，2026 年 8 月 28 日）：

• 合约电力。 全国共有 61 个数据中心项目签署了供电协议，最高需量合计 8.35 GW。柔佛占 29 个项目、5.6 GW（67%）。
• 实际用电。 2026 年 6 月，全国数据中心用电 1,256 MW，2025 年 6 月为 603 MW。合约容量远高于目前的实际用量。
• 已并网或在建。 截至 2026 年 6 月，有 42 个项目已并网或在建，最高需量合计 5.65 GW。

Cushman & Wakefield 指出，柔佛的托管（colocation）空置率为 0.7%：新建机房几乎一落成即被租用。

已批准投资。 2026 年上半年，马来西亚投资发展局（MIDA）批准的投资总额为 RM 2,185 亿，其中 RM 958 亿（约 44%）投向数据中心与云计算。柔佛获批的各行业投资合计 RM 594 亿；MIDA 的声明并未说明其中有多少属于数据中心（The Edge，2026 年 8 月 28 日）。数码部在国会书面答复中表示，截至 2026 年 7 月，数据中心特别工作组（Data Centre Task Force）已批准 27 个数据中心项目，总值 RM 2,259.7 亿，其中 16 个在柔佛（Bernama，2026 年 10 月 14 日）。

2026 年上半年柔佛工业产业交易

以下数据均来自 NAPIC《2026 年上半年产业市场报告》。数据不含发展商尚未取得个别地契的销售。

	2025 年上半年	2026 年上半年	变动
柔佛工业产业交易	732	669	−8.6%
总值	RM 36.3 亿	RM 39.4 亿	+8.6%
非公民购入	不适用	6 宗（RM 7,370 万）	不适用
马来西亚全国（所有州）	4,148 宗（RM 142.5 亿）	3,932 宗（RM 147.8 亿）	−5.2% / +3.8%

• 排名。 柔佛是工业产业交易第二活跃的州属（占全国交易的 17.0%），仅次于雪兰莪（32.9%）。
• 买家类型。 柔佛 669 宗交易中，公司对公司的交易占 380 宗；RM 39.4 亿的总值中，这类交易占 RM 33.9 亿。
• 供应。 截至 2026 年上半年，柔佛有 19,706 个现有工业单位，另有 460 个在建、360 个在规划中。已落成但未售出的工业单位仅 76 个。
• 价格。 NAPIC 表示，工业产业价格“大致稳定”，仓库、电子商务和数据中心的需求推动部分地点价格上涨。在 GP 工业园（新山县），一层半排屋式厂房的价格从 RM 800,000 升至 RM 105 万，涨幅 31.3%。

各区地价

NAPIC 并未公布按分区划分的工业用地价格指数，只公布最大宗已记录交易的清单，列明土地面积与价格。我们将价格除以面积，得出每平方英尺的价格。单宗交易不等于市场价：地段大小、土地用途分区、基础设施和地契年限都会影响价格。

分区	交易（年份）	面积	价格	约 RM／平方英尺
巴西古当（Pasir Gudang，Tanjung Langsat）	工业地段（2025 年）	109,564.71 m²	RM 4,226 万	36
士乃（Senai，i-Park Senai Airport City）	工业用地（2024 年）	60,945.88 m²	RM 4,920 万	75
免登（Plentong，Ban Foo）	工业用地（2025 年）	82,793.51 m²	RM 9,898 万	111
依斯干达公主城（Iskandar Puteri，Nusajaya Tech Park）	工业用地（2024 年）	242,811.40 m²	RM 30,056 万	115
士乃（Senai，Taman Teknologi Johor）	工业地段（2025 年）	39,311 m²	RM 4,908 万	116
依斯干达公主城（Iskandar Puteri，Tanjung Kupang）	数据中心用地，2026 年 10 月获批	约 65 英亩	RM 39,811 万	约 140
依斯干达公主城（Iskandar Puteri，SILC Nusajaya）	工业用地（2025 年）	55,899 m²	RM 9,146 万	152
Bandar Cemerlang	永久地契土地，2026 年 4 月售予数据中心营运商	49.72 英亩	RM 34,653 万	约 160

资料来源：NAPIC 2026 年上半年南部地区主要交易摘要；The Edge，2026 年 4 月 9 日（Bandar Cemerlang）；The Edge 经 KLSE Screener 转载，2026 年 10 月 27 日（Tanjung Kupang；65.28 英亩的面积来自 Cushman & Wakefield）。

有两点值得注意：

• 售予数据中心营运商的地段，价格处于区间高端。 Bandar Cemerlang 的卖方表示，成交价比 2025 年附近土地每平方英尺 RM 115 的成交价高出 39%，且该价格未经独立估值而议定。
• Sedenak Tech Park 没有公开价格。 它是 Ibrahim Technopolis（IBTEC）内的数据中心集群；IBTEC 位于古来（Kulai），占地 7,290 英亩，第一期已完成（NAPIC）。2026 年 8 月，Sedenak Tech Park West 一幅 145 英亩的地段已议定用于建设吉瓦级园区，但价格未披露（EdgeProp，2026 年 8 月 20 日）。NAPIC 最接近的数据，是 Jalan Kulai–Sedenak 旁一幅 2,904,371.66 m² 的混合发展地段，售价 RM 62,525 万（约每平方英尺 RM 20）。该地段并非数据中心用地，不具可比性。

此处不采用房产网站上的叫价：叫价并非成交。

外国买家在柔佛购买工业用地的规定

根据《国家土地法典》（National Land Code）第 433B 条，各州自行管理对外国人的土地销售。柔佛州土地局公布了相关规定（PTG Johor，2026 年 10 月 29 日查阅）：

• 谁算外国人。 非公民、永久居民、外国公司或机构，或由上述人士持有逾 50% 投票权的马来西亚公司。
• 工业产业。 最低价格 RM 1,000,000，无论向发展商购买（无配额）或向业主购买。该页面注明详细条件见 PTG Johor 2017 年第 01 号通告。
• 农地。 外国买家不能拥有，只能租赁，租期 10 年或以上，须通过本地注册公司，用于高科技农业、农业旅游或出口型农业工业。最低价格为 RM 1,000,000 或面积逾 15 英亩，以较高者为准。
• 一律不对外国人开放。 马来保留地；经法院命令或公开拍卖出售的土地；土著配额产业（获豁免者除外）；已列为古迹的产业；摊位和服务型工场。
• 文件。 公司买家须提交：公司章程、表格 24 和 49、董事会决议，以及公司秘书对现有股权结构的确认书；另需买卖协议、地契副本，以及最新的地税与门牌税收据。
• 州征费。 据律师事务所 Y Kong, Wong & Partners（2025 年 7 月 30 日）和 The Edge（2025 年 6 月 30 日）报道，根据柔佛州土地局 2025 年第 03 号通告，自 2025 年 7 月 1 日起，工业产业的征费为产业价值的 4%。住宅、商业和农业产业为 3%。州土地局的页面并未公布这些税率。
• 地契年限。 每份地契均有注明：永久地契，或固定年期的租赁地契。上述 Bandar Cemerlang 地段为永久地契。签约前请核对地契、剩余租期及准许的土地用途。

住宅的规定有所不同：请参阅我们的各州外国买家最低购买价指南。

JS-SEZ：官方提供的配套

柔佛－新加坡经济特区（JS-SEZ）协议于 2025 年 1 月 6 日签署，并于 2025 年 1 月 7 日在两国总理见证下交换（新加坡经济发展局，2025 年 1 月 7 日）。该特区面积 3,505 km²，涵盖依斯干达马来西亚（Iskandar Malaysia）和边佳兰（Pengerang），横跨新山、依斯干达公主城（Iskandar Puteri）、巴西古当（Pasir Gudang）、古来（Kulai）和哥打丁宜（Kota Tinggi）（NAPIC 2026 年上半年）。特区设有九个旗舰区，包括依斯干达公主城、巴西古当、士乃－斯古来（Senai–Skudai）和 Sedenak（MIDA，2025 年 1 月 27 日）。

税务配套自 2025 年 1 月 1 日起生效（MIDA，2025 年 1 月 8 日）：

• 合资格活动的新投资可享最长 15 年、5% 的企业所得税，涵盖人工智能、量子计算供应链、医疗器材、航空制造和全球服务枢纽。数据中心不在已公布的名单内。
• 合资格的知识型人才可享 10 年、15% 的个人所得税。
• 为旗舰区提供专属配套。MIDA 其后已发布详细指南：A 至 G 区适用一套配套，H 区和 I 区则各有单独配套（Rahmat Lim & Partners，2026 年 7 月 10 日）。

经济部表示，2025 年 JS-SEZ 的获批投资为 RM 769.8 亿，2026 年第一季为 RM 54.9 亿。同一声明指出，特区的总体规划仍在敲定中，尚未推出（The Edge，2026 年 7 月 2 日）。

2026 年的电力、供水与州政府立场

• 联邦对非人工智能数据中心的限制。 2026 年 2 月 24 日，首相在国会表示，由于用水和用电问题，与人工智能无关的新数据中心“近两年前”已受到限制（The Edge）。
• 24 宗申请被搁置。 2026 年 10 月 28 日，贸工部长表示，在 117 个已批准项目完成交付之前，政府尚未就 24 宗新申请作出决定；MIDA 现在会先与各州核实供水情况，再考虑电力（NST）。
• 柔佛：只限风冷的 Tier 3 和 Tier 4。 2026 年 3 月 10 日，州务大臣（Menteri Besar）表示，州数据中心委员会（JPPPDNJ）会审查每个项目的用水和用电需求，只批准采用风冷的 Tier 3 和 Tier 4 数据中心。“如果数据中心需要大量用水，我们不会批准”（Bernama）。州政府也计划推行 38 项供水工程，总值 RM 153 亿。
• 柔佛新项目延后。 柔佛因供水受限，决定将新数据中心的发展延至 2027 年。联邦贸工部在国会书面答复中表示，截至 2026 年 1 月，全国没有任何数据中心投资被延后（Malay Mail，2026 年 2 月 11 日）。
• 电网并网。 BMI 将柔佛的电力限制列为亚太主要数据中心枢纽中最严重的，并指出主要障碍是电网并网，而非发电（FMT，2026 年 10 月 23 日）。数据中心特别工作组规定，须先证明已有主要租户（anchor tenant），才可签署供电协议（The Star，2026 年 10 月 1 日）；另据 RHB Research 在与 TNB 管理层会面后表示，所有数据中心在营运头五年均采用照付不议（take-or-pay）安排（The Star，2026 年 7 月 13 日）。
• 电价。 新的电价结构自 2025 年 7 月 1 日起实施。分析员在 TNB 的简报会上表示，数据中心将归入新的超高压类别，平均电价约为每 kWh 60 仙（EdgeProp，2025 年 7 月 2 日）。这是分析员估计的平均值，并非已公布的电价项目。

常见问题

外国人可以在柔佛购买工业用地吗？ 可以，最低价格为 RM 100 万，并须获柔佛州政府批准。永久居民，以及外资控股逾 50% 的马来西亚公司，均视为外国人。马来保留地和拍卖土地一律不对其开放。

外国人可以在柔佛拥有农地吗？ 不可以。州政府只允许通过本地注册公司租赁，租期 10 年或以上，且仅限特定的农业或农业工业用途。

柔佛的工业用地价格是多少？ NAPIC 记录的 2024 至 2025 年大型地段，成交价由 Tanjung Langsat 的每平方英尺约 RM 36，至 SILC Nusajaya 的每平方英尺约 RM 152 不等。2026 年有两宗售予数据中心营运商的交易，分别约为每平方英尺 RM 140 和 RM 160。这些都是单宗交易，并非平均价。

柔佛有多少数据中心容量？ 视研究机构而定，2026 年在运营的容量约为 825 MW 至 1,110 MW。柔佛与 TNB 的合约最高需量为 5.6 GW。

柔佛仍在批准新的数据中心吗？ 据州政府（2026 年 3 月）表示，只批准采用风冷的 Tier 3 和 Tier 4 数据中心。在联邦层面，截至 2026 年 10 月，24 宗新申请被搁置，等待 117 个已批准项目建成。

数据中心可以享有 JS-SEZ 的税务优惠吗？ 数据中心不在享有 5% 企业税率的已公布合资格活动名单内。MIDA 依其指南逐案决定是否合资格。

本文不涵盖

• 购地款项的支付方式，以及租金收入或日后出售的税务处理。
• 工业用地转让的印花税，这取决于买家和文书种类。
• 与数据中心相关的上市公司、基金或股票。
• 是否应该购买，以及未来的地价。
• 其他州的土地，以及柔佛的住宅（请参阅我们的外国买家指南）。