瑕疵保修期：您的修复期限

简要回答

瑕疵保修期（defect liability period，DLP）是指新屋发展商必须自费修复瑕疵的期间。本页顶部的计算器会把以下规则换算成您自己房子的日期。

• 期限多久。 瑕疵保修期（DLP），在合约的马来文版本中称为 tempoh liabiliti kecacatan，为自您接收交屋（vacant possession，VP）之日起 24 个月。该期限由法律订明，而非由发展商决定（附表 G 第 27 条，附表 H 第 30 条）。
• 涵盖范围。 在这 24 个月内出现的任何瑕疵、收缩或其他缺陷，只要是由工艺或材料有缺陷所致，或是该产业未按您的买卖合约（SPA）所附的获批图则和说明兴建。在分层地契（strata title）项目中，这也包括共同产业。
• 发展商的期限。 发展商必须在收到您的书面通知后 30 天内自费修复。
• 若发展商没有修复。 您通知修复费用及自行施工的意向，发展商再有 30 天，之后您可自行修复，并从发展商律师作为代管人持有的房价 5% 中取回费用。
• 若仍未解决。 您可向购屋者索偿审裁庭提出索偿：每项索偿最高 RM 50,000，备案费 RM 10，最迟须在 DLP 结束后 12 个月内提出。

计算器显示什么

• 您收到钥匙的日期。 一切都从您接收交屋（VP）当日起算。VP 是指在空置状态下连同钥匙收屋的法律用语。
• 第 8 个月。 由发展商律师代管的 5% 中，一半将在此日到期支付给发展商，除非律师事先已收到您的瑕疵通知副本。如果您已发现瑕疵，请在此日之前寄出副本。
• 第 24 个月。 DLP 结束。在此日之前出现的瑕疵均受涵盖；5% 中的另一半将到期支付给发展商，除非律师事先已收到瑕疵通知副本。
• 第 36 个月。 向购屋者索偿审裁庭提出瑕疵索偿的最后一日，即 DLP 结束后 12 个月。

日期按历月计算。计算假设您的合约为 2015 年 7 月 1 日起签署的法定格式，请核对您自己的合约。

24 个月从何时开始

计时从您接收交屋之日起算，而不是从您签署 SPA 或搬入之日起算。

根据合约，发展商只有在竣工与合规证书（certificate of completion and compliance，CCC）已发出，且水电已可接驳时，才可交屋。对于分层单位，还必须已发出独立的分层地契，除非房屋控制官（Controller of Housing）已书面证明无需分层地契也可交屋（附表 H 第 27 及 28 条）。交屋包括交付钥匙。

有一个陷阱。如果发展商向您送达接收通知，而您没有领取钥匙，则视为您在通知送达后 30 天已接收交屋（附表 G 第 26(3) 条，附表 H 第 27(3) 条）。此时 DLP 照常起算。请保留发展商的通知，并记下通知日期。

发展商必须修复什么

四份附表的条文相同。瑕疵须同时符合三个条件才受涵盖：

1. 属于单位、楼宇或（分层项目的）共同产业内的瑕疵、收缩或其他缺陷。 条文明确列出收缩裂缝。
2. 在 VP 后 24 个月内显现。 重点是瑕疵何时出现，而不是何时修复。
3. 由工艺或材料有缺陷所致，或与 SPA 所附的获批图则和说明不符。

第三项的范围比表面看来更广。在 Lakefront Residence Sdn Bhd v Tribunal Tuntutan Pembeli Rumah（上诉庭，[2023] MLJU 2352）一案中，发展商把图则所示的中央冷气系统换成分体式冷气，压缩机设在厨房后院。法院裁定这属于该条文所指的“瑕疵”，因此购屋者可以取回迁移压缩机所花的费用（LHAG，2024 年 2 月 8 日）。

发展商须自费修复。条文没有任何地方容许发展商向您收取修复费用，或选择以赔款代替修复。

30 天规则与您自行修复的权利

附表 H 第 30(2) 条（以及附表 G 第 27(2) 条）订明了一套明确的程序。

步骤	由谁	期限
您发出列明瑕疵的书面通知	购屋者	24 个月内任何时间
发展商修复	发展商	自收到通知起 30 天
若未修复：您在开工前通知费用及自行施工的意向	购屋者	30 天届满后任何时间
发展商仍可进行修复工程	发展商	自您发出意向通知起 30 天
您尽快开工，并索取费用	购屋者	第二个 30 天届满后
发展商的律师从代管款项中支付该费用	发展商的律师	自您发出书面要求起 30 天

略过第二份通知会削弱您的索偿，因为条文把它列为取回费用的条件。

发展商律师代管的 5%

在您接收交屋当日，房价最后的 5% 会支付给发展商的律师，由其以**代管人（stakeholder）**身份持有，而不是发展商的款项（附表 G 及 H 第三附表第 5 项）：

• 2.5% 在 VP 后 8 个月发放给发展商；
• 2.5% 在 VP 后 24 个月发放。

您可以阻止每一次发放。如果在第 8 个月或第 24 个月之前，您向发展商的律师送达瑕疵通知副本，律师在收到发展商建筑师出具的证明书，确认瑕疵已修复之前，不得发放相关的 2.5%（附表 H 第 30(3) 条，附表 G 第 27(3) 条）。律师的名称载于您的 SPA。只把通知寄给发展商，不会触发这项保障。

您自行修复的费用也从这笔律师代管款项中支付。款项以尚存的代管金额为上限，即最多为房价的 5%。

单位还是共同产业：由谁索偿

在分层地契项目中，附表 H 第 30 条涵盖分层单位（parcel）、楼宇及共同产业（电梯、走廊、屋顶、停车场、设施）。任何购屋者都可以就共同产业的瑕疵送达通知，但单独举证费用高昂。EdgeProp 引述的律师指出，业主通常会联合行动（EdgeProp，2022 年 12 月 15 日）。

2013 年分层管理法令（Strata Management Act 2013，Act 757）另增三层规定：

• 由谁管理。 起初由发展商管理共同产业。发展商须在第一个分层单位 VP 后 12 个月内召开**联合管理机构（JMB）首次会议。分层地契发出后，由业主组成的管理机构（MC）**接手（Act 757，第 17-22 条）。JMB 或 MC 可向发展商通报瑕疵，也可自行向发展商追究。
• 存放于建筑物专员的按金。 在 VP 时，发展商须缴付一笔按金，金额由建筑物专员（COB）订定，用于修复共同产业的瑕疵。COB 可动用该款项进行修复，款项不足时可要求追加。未动用的部分，在该发展项目的 DLP 结束时退还发展商（第 92 条）。
• 不会转移的责任。 委任管理代理并不解除发展商在 DLP 期间修复共同产业瑕疵的责任（第 90 条）。

法院也曾容许 JMB 就共同产业的瑕疵，以疏忽为由起诉发展商，而无需直接的合约关系。2025 年 8 月，上诉庭维持发展商须对 Subang Parkhomes JMB 负责的裁决，赔偿金额待评估（Free Malaysia Today，2025 年 8 月 5 日）。

如何索偿：逐步说明

1. 核对交屋情况。 确认 CCC 已发出、水电已就绪。记下 VP 日期，或发展商通知的日期。

2. 检查并列出清单。 逐个房间检查：墙壁、地板、天花板、门窗、水管、电线、饰面，以及与 SPA 所附图则和规格不符之处。每项瑕疵都记录位置、简短描述和注明日期的照片。

   每项瑕疵应记下的内容（核对清单，并非法律模板）：房间和确切位置；注明日期的照片；您首次发现的日期；以及瑕疵位于您的单位内还是共同产业内。以书面形式把清单寄给发展商，并把副本寄给发展商的律师。

3. 向发展商发出书面通知。 保留对方已收到的证明：签收的副本、挂号邮件，或附有回复的电邮。

4. 把副本寄给发展商的律师。 须在第 8 个月之前寄出；对于较后出现的瑕疵，则须在第 24 个月之前寄出。

5. 跟进修复。 提供进入单位的方便，逐项检查，只对确实已修好的项目签收。

6. 30 天后，通知费用和意向。 取得报价单，连同您自行施工的意向一并寄给发展商。

7. 再过 30 天，修复并索偿。 保留发票和收据，并向发展商的律师发出书面要求。

8. 若仍未解决，向审裁庭提出索偿（见下一节）。

瑕疵可能分批出现。您可以在 24 个月内发出多份通知；每一份各自起算 30 天。

购屋者索偿审裁庭

购屋者索偿审裁庭（Tribunal Tuntutan Pembeli Rumah，TTPR）根据《房屋发展法令》设立，隶属住房及地方政府部的房屋与分层管理审裁庭。2023 年，该庭审结了 1,331 宗购屋者案件（RTM，2024 年 1 月 30 日）。

要点	规定	出处
最高索偿额	每项索偿 RM 50,000	Act 118 第 16M 条（HBA 文本）
拆分索偿	同一事项不得拆分；同一单位的不同事项可分别提出索偿，每项最高可达 RM 50,000	第 16Q 条；联邦法院，Remeggious Krishnan v SKS Southern [2023] 4 CLJ 36（FMT，2023 年 3 月 17 日）
备案费	RM 10，表格 1，一式四份	2002 年审裁庭规则（HBA 文本）
瑕疵索偿期限	最迟在 DLP 结束后 12 个月内，即约 VP 后 36 个月	第 16N(2)(b) 条；Lakefront Residence（LHAG）
发展商的答辩	索偿文件送达后 14 天	规则第 10(1) 条
裁决	不得延误，并在切实可行的情况下，于聆讯首日起 60 天内作出	第 16Y(1) 条
律师	不得聘请律师代表，除非审裁庭认为案件涉及复杂的法律问题，且一方在没有律师的情况下会面临严重经济困难	第 16U(2) 条
效力	终局并具约束力，视同推事庭或地方法庭的命令；不遵守即属违法	第 16AC、16AD 条

索偿必须以 SPA 为依据，并且必须由购屋者提出。您须把索偿文件及副本递交审裁庭书记处，并向发展商送达一份盖印副本。审裁庭根据合约条款作出裁决。在一宗案件中，样品屋展示的阳台设有遮盖，但 SPA 中并无这样的描述，购屋者就此提出的索偿被驳回（Richard Wee Chambers，2022 年 9 月 23 日）。

同一家律师事务所列出了通常随附的文件：SPA、接收 VP 的文件、CCC、所索偿的瑕疵清单、彩色照片，以及您与发展商之间的往来函件。

同一事项超过 RM 50,000 的索偿、并非以 SPA 为依据的索偿，以及人身伤害的索偿，均须由法院处理。审裁庭并不剥夺您向法院提起诉讼的权利。

DLP 不涵盖什么

• 24 个月后才首次出现的瑕疵。 法定条文不再适用。可能存在一般法律途径，例如疏忽之诉；是否适用于个案，须由律师判断。
• 您或您的承包商造成的损坏。 该条文涵盖的是发展商的工艺、材料或偏离图则所致的缺陷。日后装修、不当使用或正常损耗造成的损坏不属此类。
• SPA 以外的承诺。 宣传册、样品屋和口头承诺不属于该条文的范围，除非载于合约内或属于同一交易的一部分，正如法院在 Lakefront Residence 一案中就互惠契约（deed of mutual covenant）所裁定的那样。
• 延迟交屋。 这属于另一条条文：当 VP 或共用设施延迟交付时，SPA 订有对购屋者的补偿。该补偿依其本身的依据索取，而非根据 DLP。
• 人身伤害。 仅限法院处理。

《房屋发展法令》以外的项目

该法令及其法定合约适用于持牌发展商兴建的住宅。商店、办公室以及获批为商业用途的单位不在涵盖范围内。2025 年 8 月，住房及地方政府部长表示，该部正研究修订，把法令的执行范围扩大至有问题的商业项目（Malay Mail，2025 年 8 月 18 日）。2025 年 11 月，该部表示，取代 Act 118 且同样涵盖商业项目的《房地产发展法案》（Real Property Development Bill）将于 2026 年 6 月提呈；截至 2026 年 10 月 29 日，我们未发现该法案已提呈的记录（The Star，2025 年 11 月 20 日）。

这类项目没有法定的 DLP：瑕疵期限、修复期限和任何保留款项，一切以合约为准，且无法向购屋者索偿审裁庭提出索偿。争议须依合约交由法院处理。

混合型产品介于两者之间。产业门户网站报道，SOHO 单位和许多建在商业用地上的服务式公寓，因获批作住宅用途而以附表 H 合约出售，而 SOFO 和 SOVO 单位通常不是（PropertyGuru）。产品名称并不起决定作用，决定性的是您所签署的合约：如果合约依照附表 H，则适用上述规则；如果是私人合约，请阅读其本身的瑕疵条款。

关于本版本

本指南于 2026 年 10 月 29 日全面重写。内容说明法律和官方程序，并非法律意见：就您自己的个案，请咨询律师（advocate and solicitor）或购屋者索偿审裁庭。

本指南涵盖半岛马来西亚由持牌发展商依标准买卖合约（SPA）出售的住宅项目，该标准合约由1989 年房屋发展（管制与执照）规则订定：附表 G 适用于有地房屋，附表 H 适用于分层单位（设有分层地契的共管公寓、公寓、联排屋）。附表 I 和 J 用于先建后售的项目，其瑕疵条款相同。我们引用的是自 2015 年 7 月 1 日起生效的条文，取自 2015 年修订规则的联邦政府公报文本。在该日期之前签署的合约可能有所不同。沙巴和砂拉越有各自的法律。

我们已核查之后的变动。截至 2026 年 10 月，我们未发现瑕疵保修条款有任何修订。住房及地方政府部（KPKT）在 2025 年 8 月表示正在草拟法令的修订，主要是为了涵盖商业项目，预计于 2026 年提呈（Malay Mail，2025 年 8 月 18 日）。2025 年 11 月，该部表示取代 Act 118 的《房地产发展法案》将于 2026 年 6 月提呈（The Star，2025 年 11 月 20 日）。在 2026 年 10 月 29 日查阅国会下议院（Dewan Rakyat）2026 年法案清单时，该法案并未列入其中（Parliament of Malaysia, Bills）。DLP 条款和审裁庭 RM 50,000 的上限均没有改变。

常见问题

马来西亚的瑕疵保修期是什么？ 对于持牌发展商依法定合约出售的房屋，瑕疵保修期为自您接收交屋之日起 24 个月（附表 G 第 27 条，附表 H 第 30 条）。在此期间，发展商必须在收到您的书面通知后 30 天内自费修复瑕疵。

“defect liability period”的马来文是什么？ Tempoh liabiliti kecacatan。它是2015 年修订规则马来文版本中附表 G 第 27 条和附表 H 第 30 条的标题（2026 年 10 月 29 日查阅）。交屋（vacant possession）的马来文是 pemilikan kosong。

DLP 何时开始？我如何知道自己的 DLP 日期？ 从您接收交屋（VP）之日起算，而不是 SPA 日期或您的搬入日期。如果您没有领取钥匙，则视为您在发展商发出通知后 30 天接收 VP。您的 DLP 在 24 个月后结束：请在上方的工具中输入日期。

房地产中的 VP 是什么意思？ VP 即 vacant possession（交屋）：在 CCC 发出、水电已可接驳后，发展商把空置的单位连同钥匙交给您。

发展商可以在 CCC 发出前交钥匙吗？ 根据附表 G 和 H，不可以：只有在 CCC 已发出、水电已可接驳后，才可交付 VP（附表 H 第 27 及 28 条）。

DLP 是 12、18 还是 24 个月？ 依法定格式的合约为 24 个月。《房屋发展法令》以外的项目（商店、办公室、许多 SOFO 和 SOVO 单位）依其本身的合约，期限可能不同（见《房屋发展法令》以外的项目）。

DLP 结束后我还能索偿什么？ 法定条文不再适用于 24 个月后才首次出现的瑕疵。瑕疵索偿仍可在 DLP 结束后 12 个月内向审裁庭提出（该法令第 16N(2)(b) 条）。其他途径须由律师判断。

资料来源

• Housing Development (Control and Licensing) (Amendment) Regulations 2015，联邦政府公报，2015 年 7 月 1 日生效。附表 G 第 24、26-27 条及第三附表；附表 H 第 25、27-30 条及第三附表。2026 年 10 月 29 日查阅。
• Housing Development (Control and Licensing) Act 1966，审裁庭部分（第 16M-16AD 条），文本由 National House Buyers Association 发布。2026 年 10 月 29 日查阅。
• Housing Development (Tribunal for Homebuyer Claims) Regulations 2002，P.U.(A) 476/2002。2026 年 10 月 29 日查阅。
• Strata Management Act 2013，第 1-29 条及第 63-150 条，Low & Partners 的综合文本。2026 年 10 月 29 日查阅。
• LHAG Insights on Lakefront Residence，2024 年 2 月 8 日。
• Free Malaysia Today 关于 Remeggious Krishnan，2023 年 3 月 17 日；以及关于 Subang Parkhomes，2025 年 8 月 5 日。
• Richard Wee Chambers, practical guide to the Homebuyer Tribunal，2022 年 9 月 23 日。
• EdgeProp on common property defects，2022 年 12 月 15 日。
• Malay Mail on the planned amendments，2025 年 8 月 18 日。
• The Star on the Real Property Development Bill，2025 年 11 月 20 日。
• RTM on Tribunal caseload，2024 年 1 月 30 日。