Où investir dans l'immobilier en Malaisie : huit villes comparées sur les données officielles de 2026

Réponse courte. Il n’existe pas un lieu unique où investir dans l’immobilier malaisien : chacune des huit villes arrive en tête sur un critère différent, et nous n’indiquons pas où acheter. Selon les dernières données officielles (NAPIC, premier semestre 2026), Selangor et Johor comptent le plus de ventes résidentielles et le moins de stock invendu au regard de leur taille. Kuala Lumpur a les prix les plus élevés et le réseau ferré le plus dense ; c’est aussi le seul des quatre grands marchés (KL, Selangor, Johor, Penang) où les ventes ont progressé. Melaka et Ipoh ont les prix les plus bas et les rendements locatifs observés les plus élevés pour les condominiums. L’île de Penang affiche des prix stables et les rendements observés les plus bas, tandis que Kota Kinabalu et Kuching sont les plus petits marchés des huit. Chaque chiffre ci-dessous est daté et sourcé.

Qui arrive en tête sur chaque critère parmi les huit (NAPIC, 2026) : prix de vente médian le plus élevé, Kuala Lumpur (510 000 RM, T2 2026) ; plus grand nombre de ventes résidentielles, Selangor (22 389, S1 2026) ; hausse des prix la plus rapide sur un an, Melaka (+4,6 %, T2 2026) ; rendement brut médian des condominiums le plus élevé, Melaka Tengah (5,3 %, S1 2026) ; prix minimum pour un acheteur étranger le plus bas pour un lot en copropriété parmi les quatre grands marchés, Kuala Lumpur, Johor et Penang (1 M RM chacun). Les sources sont indiquées sous le tableau principal.

Comment nous avons comparé les villes

Nous avons utilisé les mêmes sources officielles pour chaque ville, avec le dernier chiffre publié au 29 octobre 2026.

• Prix. Nous utilisons l’indice des prix des logements de NAPIC (Malaysian House Price Index) du T2 2026, qui reste provisoire. L’indice a pour base 100 en 2010. Nous indiquons aussi le prix de vente médian de NAPIC pour le même trimestre.
• Ventes et logements invendus. Le Property Market Report et le Property Market Status Report de NAPIC pour le S1 2026 donnent les transactions résidentielles et les logements achevés encore invendus.
• Loyers. Les tableaux locatifs du S1 2026 de NAPIC publient un rendement brut pour chaque programme d’habitation échantillonné. Nous indiquons la fourchette des 50 % centraux et la médiane pour les condominiums et appartements.
• Prix minimum pour un acheteur étranger. Ces prix proviennent de notre guide des acheteurs étrangers, vérifié le même jour.
• Population et revenus. La population correspond à l’estimation 2026 de DOSM. Le revenu des ménages est la médiane de l’enquête 2024 de DOSM sur les revenus des ménages (Household Income Survey).

NAPIC publie ses chiffres par État. Ainsi, « Selangor » représente l’essentiel de la Klang Valley hors KL, et les chiffres de Penang et de Johor couvrent l’ensemble de l’État, sauf mention « district » dans la ligne.

Les huit villes en un coup d’œil

Ville	Indice des prix T2 2026 (variation sur un an)	Prix de vente médian T2 2026	Ventes résidentielles S1 2026 (variation sur un an)	Logements achevés invendus S1 2026	Rendement brut médian des condominiums (50 % centraux)	Prix minimum étranger, copropriété (strata) / maison individuelle (landed)
Kuala Lumpur	207,8 (+2,7 %)	510 000 RM	6 618 (+2,4 %)	3 687	4,6 % (3,9-5,3 %)	1 M RM / 1 M RM
Selangor (Klang Valley)	231,4 (-1,1 %)	470 000 RM	22 389 (-10,5 %)	4 185	3,7 % (3,4-4,4 %), Petaling	2 M RM / 2 M RM
Penang (île)	224,5 (+0,2 %)	345 000 RM	6 979 (-13,1 %)	3 114	3,5 % (2,9-3,9 %), île	1 M RM / 3 M RM
Johor Bahru	313,9 (+3,6 %)	420 000 RM	17 871 (-15,1 %)	4 222	4,5 % (4,2-4,7 %), district de JB	1 M RM / 1 M RM
Melaka	236,9 (+4,6 %)	280 000 RM	5 479 (-5,3 %)	2 213	5,3 % (4,7-6,2 %), Melaka Tengah	500 000 RM / 1 M RM
Kota Kinabalu	217,7 (+2,9 %)	370 000 RM	2 731 (-1,5 %)	1 887	3,7 % (3,4-4,5 %), district de KK	600 000 RM / 1 M RM
Kuching	225,1 (+2,7 %)	420 000 RM	5 109 (+2,4 %)	1 704	3,7 % (3,2-4,4 %), 16 programmes	500 000 RM / 600 000 RM (division de Kuching)
Ipoh	247,4 (-2,2 %)	270 000 RM	11 604 (-11,1 %)	4 075	5,1 % (4,1-5,5 %), Kinta	Bail emphytéotique (leasehold) neuf uniquement, à partir de 500 000 RM / 700 000 RM

Les prix, les ventes et les logements invendus sont des chiffres par État ; la zone de rendement est précisée dans chaque ligne. Sources : NAPIC MHPI T2 2026P (tableaux I-II), NAPIC Residential Prices Quarterly Update T2 2026, NAPIC Property Market Report S1 2026 (tableaux III et VII), NAPIC Property Market Status Report S1 2026 (p. 7-8) et tableaux locatifs NAPIC S1 2026. Tous ont été consultés le 29 octobre 2026.

Sur l’ensemble du pays, NAPIC a recensé 33 094 logements achevés invendus pour une valeur de 17,78 milliards de RM au S1 2026, soit 23,0 % de plus qu’un an auparavant. NAPIC compte aussi à part 23 375 appartements avec services (serviced apartments) invendus, dont la plupart se trouvent à Johor (9 946) et à Kuala Lumpur (6 343). L’indice national des prix s’établissait à 234,7, en hausse de 0,9 % sur un an.

Ville	Population 2026 (DOSM)	Revenu médian des ménages 2024 (DOSM)	Transport ferroviaire voyageurs en service	En construction ou approuvé
Kuala Lumpur	2,08 M	10 802 RM	LRT, MRT (2 lignes), Monorail, KTM Komuter, ERL	MRT3 Circle Line (acquisition des terrains)
Selangor	7,45 M (Petaling 2,38 M)	10 726 RM (Petaling 10 688 RM)	Réseau de la Klang Valley, ligne LRT3 de Shah Alam (juin 2026)	ECRL, MRT3
Île de Penang	0,82 M	7 745 RM (Timur Laut)	Aucun sur l’île ; KTM à Butterworth	Mutiara Line LRT
Johor Bahru	1,83 M	8 977 RM	KTM ETS jusqu’à JB Sentral, Shuttle Tebrau	RTS Link vers Singapour
Melaka	0,64 M (Melaka Tengah)	7 415 RM	Aucun dans la ville	Aucun trouvé
Kota Kinabalu	0,56 M	5 896 RM	Sabah State Railway	Aucun trouvé
Kuching	0,63 M	6 741 RM	Aucun	ART à hydrogène (essais prévus au T4 2026)
Ipoh	0,93 M (Kinta)	5 136 RM	KTM ETS, KTM Komuter	Aucun trouvé

Le score des villes SIM

Le score repose sur cinq critères mesurés, chacun valant de 0 à 2 points, pour un total sur 10. Il montre ce que disent les données aujourd’hui. Ce n’est pas une prévision, ni un avis sur l’endroit où acheter.

Critère	2 points	1 point	0 point
Profondeur du marché (ventes résidentielles, S1 2026)	10 000 ou plus	5 000-9 999	Moins de 5 000
Logements achevés invendus pour 100 ventes	Moins de 25	25-45	Plus de 45
Rendement brut médian des condominiums (NAPIC)	4,5 % ou plus	3,75-4,49 %	Moins de 3,75 %
Transport ferroviaire en service dans la ville	Réseau urbain	Ligne interurbaine ou ligne unique	Aucun
Revenu médian des ménages	8 500 RM ou plus	6 500-8 499 RM	Moins de 6 500 RM

Ville	Profondeur	Invendus	Rendement	Rail	Revenu	Score
Selangor	2	2 (18,7)	0	2	2	8
Johor Bahru	2	2 (23,6)	1	1	2	8
Kuala Lumpur	1	0 (55,7)	2	2	2	7
Ipoh	2	1 (35,1)	2	1	0	6
Melaka	1	1 (40,4)	2	0	1	5
Île de Penang	1	1 (44,6)	0	0	1	3
Kuching	1	1 (33,4)	0	0	1	3
Kota Kinabalu	0	0 (69,1)	0	1	0	1

Le chiffre entre parenthèses correspond au nombre de logements achevés invendus pour 100 ventes résidentielles au S1 2026. Si l’on modifie un seul seuil, le classement change. Les données complètes et la méthode figurent dans le tableau ci-dessus : vous pouvez pondérer vous-même les critères.

Kuala Lumpur

Le prix moyen de KL dans l’indice est de 825 282 RM et son prix de vente médian de 510 000 RM, les deux plus élevés des huit. L’indice a progressé de 2,7 % sur un an au T2 2026. Les ventes résidentielles ont augmenté de 2,4 % pour atteindre 6 618 au S1 2026 (6,11 milliards de RM), alors qu’elles ont reculé à Selangor, à Johor et à Penang. Le tableau est moins favorable côté invendus : KL compte 3 687 logements achevés invendus et 6 343 appartements avec services invendus, le deuxième chiffre le plus élevé après Johor.

Dans l’échantillon locatif de NAPIC portant sur 300 programmes de condominiums et d’appartements, le rendement brut médian est de 4,6 %, et la moitié des programmes se situent entre 3,9 % et 5,3 %. Les appartements avec services donnent une médiane de 4,3 % sur 125 programmes. Les acheteurs étrangers doivent payer au moins 1 M RM. KL possède le réseau ferré le plus dense du pays. La MRT3 Circle Line a été approuvée en juillet 2025 et en est toujours à l’acquisition des terrains ; nous n’avons trouvé aucun contrat de construction en octobre 2026. À l’intérieur de la ville, l’écart est large, et notre guide du rendement locatif donne les fourchettes publiées pour KLCC, Mont Kiara, Bangsar et Cheras. Pour les projets, consultez notre top 10 des programmes neufs de KL, notre top 10 de KLCC et notre top 10 de Mont Kiara.

Selangor (Klang Valley)

Selangor est le plus grand marché. Il a enregistré 22 389 ventes résidentielles au S1 2026 (13,10 milliards de RM), soit 10,5 % de moins qu’un an plus tôt. L’indice a reculé de 1,1 % sur un an au T2 2026, et le prix moyen est de 561 187 RM. Selangor compte 4 185 logements achevés invendus, soit seulement 18,7 pour 100 ventes, le ratio le plus bas des huit.

Le district de Petaling couvre Petaling Jaya, Subang Jaya et Shah Alam. Son rendement pour les condominiums dans l’échantillon de NAPIC est de 3,7 % (37 programmes), et de 4,1 % pour les appartements avec services. Pour l’essentiel de l’État, les étrangers font face à un prix minimum de 2 M RM, et seuls les lots en copropriété (strata) ou les maisons individuelles en copropriété horizontale (landed strata) leur sont ouverts. La ligne LRT3 de Shah Alam, de Bandar Utama à Johan Setia (37,8 km, 20 stations), a été lancée le 28 juin 2026. Le tronçon Kota Bharu-Gombak de l’ECRL doit officiellement entrer en service en janvier 2027.

Île de Penang

Les prix de Penang sont stables. L’indice de l’État n’a progressé que de 0,2 % sur un an, et le prix moyen NAPIC des logements en immeuble collectif sur l’île est de 401 059 RM (T2 2026P). Les ventes résidentielles ont reculé de 13,1 % pour atteindre 6 979 au S1 2026. Sur la même période, NAPIC a compté 2 878 logements neufs lancés dans l’État, le troisième chiffre le plus élevé après Selangor et Johor. On dénombre 3 114 logements achevés invendus.

L’île affiche le rendement observé le plus bas pour les condominiums des huit, avec une médiane de 3,5 % sur 66 programmes et une fourchette centrale de 2,9 % à 3,9 %. Les étrangers doivent payer au moins 1 M RM pour un lot en copropriété (strata) et 3 M RM pour une maison sur l’île. Il n’y a pas encore de transport ferroviaire urbain sur l’île. La Mutiara Line LRT est en construction, et sa mise en service est visée pour décembre 2031. Pour les projets, consultez notre top 10 des programmes neufs de Penang.

Johor Bahru (Iskandar Malaysia)

Johor a le niveau d’indice le plus élevé du pays, à 313,9, en hausse de 3,6 % sur un an, pour un prix moyen de 489 881 RM. Les ventes ont pourtant reculé de 15,1 % pour atteindre 17 871 au S1 2026 (9,10 milliards de RM). Johor détient aussi le plus grand nombre de logements achevés invendus de tous les États (4 222) et le plus grand nombre d’appartements avec services invendus (9 946).

Dans le district de Johor Bahru, le rendement des condominiums est de 4,5 % (52 programmes) et celui des appartements avec services de 4,7 % (47 programmes). Le prix minimum pour un étranger est de 1 M RM, que l’on achète auprès d’un promoteur ou sur le marché de la revente. Medini est exemptée, et certains lots invendus approuvés à moins de 1 M RM ne peuvent être revendus qu’à des Malaisiens. Des trains ETS circulent de KL à JB Sentral depuis le 12 décembre 2025. Le RTS Link vers Woodlands devrait désormais ouvrir en février 2027, sous réserve d’une certification de sécurité indépendante (déclaration commune, 2 octobre 2026). Consultez notre explication sur le RTS Link et notre top 10 de JB près du RTS.

Melaka

Melaka a le prix moyen le plus bas des huit (261 234 RM) et la hausse d’indice la plus rapide (+4,6 % sur un an). Les ventes ont reculé de 5,3 % pour atteindre 5 479 au S1 2026, et 2 213 logements achevés restent invendus. Dans l’échantillon de NAPIC pour Melaka Tengah, le rendement médian des condominiums est de 5,3 % (68 programmes, fourchette centrale de 4,7 % à 6,2 %), le plus élevé des huit.

Les étrangers font face à un prix minimum de 500 000 RM pour les lots en copropriété (strata) et de 1 M RM pour les maisons individuelles (landed). Ils peuvent acheter au plus deux logements, et ne peuvent ni transférer ni louer le bien pendant cinq ans après l’enregistrement. La zone du patrimoine est exclue. Il n’y a pas de gare ferroviaire dans la ville : la gare KTM la plus proche est Pulau Sebang/Tampin, en dehors de la ville.

Kota Kinabalu

C’est le plus petit marché de la comparaison. Sabah a enregistré 2 731 ventes résidentielles au S1 2026 (en baisse de 1,5 %) et compte 1 887 logements achevés invendus, soit 69 pour 100 ventes. L’indice de Sabah a progressé de 2,9 % sur un an, et le prix moyen est de 558 358 RM. Dans l’échantillon de NAPIC pour le district de Kota Kinabalu, le rendement des condominiums est de 3,7 % (87 programmes). Le revenu médian des ménages dans le district est de 5 896 RM.

La directive de 2022 de Sabah (circulaire du secrétaire d’État du 6 avril 2022, en vigueur depuis le 1er avril 2022) fixe à 1 M RM le prix minimum général pour les étrangers, avec 600 000 RM par unité pour les appartements en immeuble collectif, les condominiums et les suites commerciales dans les programmes mixtes, jusqu’à ce que l’État réexamine ce chiffre. La Sabah State Railway circule de Tanjung Aru à Tenom.

Kuching

Kuching est l’un des deux seuls marchés de cette liste où les ventes ont progressé. Sarawak a enregistré 5 109 ventes résidentielles au S1 2026, en hausse de 2,4 %. Le prix moyen de Sarawak, 574 099 RM, est le plus élevé ici hors KL, et l’indice a progressé de 2,7 % sur un an. On compte 1 704 logements achevés invendus. L’échantillon de rendement des condominiums est réduit : 16 programmes, pour une médiane de 3,7 %.

Le tableau du Barreau malaisien (Bar Council) (circulaire 444/2024, décembre 2024) indique un prix minimum de 500 000 RM pour les étrangers. Pour une maison, la directive de 2019 sur la valeur marchande prise en application du Sarawak Land Code fixe 600 000 RM dans la division de Kuching et 500 000 RM ailleurs, selon le cabinet d’avocats Azmi & Associates (23 janvier 2024). Aucun transport ferroviaire n’est en service. Le ministre des Transports de Sarawak a indiqué que des essais de l’ART à hydrogène, du dépôt de Rembus à Northbank, sont prévus au quatrième trimestre 2026 (The Star, 18 mai 2026).

Ipoh

Les prix sont bas et en baisse dans le Perak. La moyenne est de 283 162 RM, et l’indice a reculé de 2,2 % sur un an. Les ventes ont diminué de 11,1 % pour atteindre 11 604 au S1 2026, et 4 075 logements achevés restent invendus, le troisième chiffre le plus élevé de tous les États. Dans l’échantillon de NAPIC pour Kinta et Ipoh City, le rendement médian des condominiums est de 5,1 % (58 programmes).

Depuis septembre 2023, les étrangers du Perak ne peuvent acheter auprès d’un promoteur que des lots neufs en bail de 60 ans (leasehold) ; ils ne peuvent acheter ni en pleine propriété (freehold) ni en revente. À Ipoh, le prix minimum est de 500 000 RM pour les lots en copropriété (strata) et de 700 000 RM pour les maisons individuelles (landed), selon le tableau du Barreau malaisien (Bar Council) (circulaire 444/2024, décembre 2024). Ipoh est desservie par les lignes KTM ETS et Komuter.

Comment cette page est vérifiée

La rédaction immobilière de Smart Invest Malaysia a compilé cette page à partir de NAPIC, de DOSM et des autres sources officielles citées ci-dessus. Chaque chiffre a été relevé à la source le 29 octobre 2026, date de la dernière mise à jour de la page. La méthode figure dans « Comment nous avons comparé les villes » et les seuils du score dans « Le score des villes SIM ». Si vous constatez un chiffre qui diffère de sa source, signalez-le-nous et nous le corrigerons.

Questions fréquentes

Où acheter un bien immobilier en Malaisie ? Nous n’indiquons aucun lieu précis : cela dépend de votre budget, de votre usage et de votre statut d’étranger ou non. Selon les données officielles, Kuala Lumpur a les prix les plus élevés et le plus de rail, Selangor et Johor le plus de ventes, et Melaka et Ipoh les prix les plus bas et les rendements observés les plus élevés pour les condominiums (NAPIC, S1 2026 et T2 2026). Le score des villes SIM ci-dessus additionne cinq de ces mesures.

Johor Bahru ou Kuala Lumpur : comment se comparent-elles ? Au T2 2026, le prix de vente médian était de 510 000 RM à Kuala Lumpur et de 420 000 RM à Johor. L’indice des prix de Johor a progressé de 3,6 % sur un an, celui de Kuala Lumpur de 2,7 %. Les rendements bruts médians des condominiums étaient de 4,6 % à KL et de 4,5 % dans le district de Johor Bahru (S1 2026). Johor comptait plus de logements achevés invendus (4 222 contre 3 687). Le prix minimum pour un étranger est de 1 M RM pour un lot en copropriété (strata) dans les deux cas (NAPIC ; règles des États indiquées dans notre guide des acheteurs étrangers).

Kuala Lumpur ou Penang : comment se comparent-elles ? Le prix de vente médian de KL était de 510 000 RM contre 345 000 RM pour Penang au T2 2026. L’indice de KL a progressé de 2,7 % sur un an, celui de Penang de 0,2 %. Le rendement brut médian des condominiums était de 4,6 % à KL et de 3,5 % sur l’île de Penang (S1 2026). Un étranger paie au moins 1 M RM pour un lot en copropriété (strata) dans les deux cas, mais 3 M RM pour une maison sur l’île de Penang (NAPIC ; notre guide des acheteurs étrangers).

Quelle ville malaisienne a les prix immobiliers les plus élevés ? Kuala Lumpur. La moyenne de l’indice NAPIC est de 825 282 RM et le prix de vente médian de 510 000 RM (T2 2026).

Quelle ville a enregistré le plus de ventes immobilières en 2026 ? Selangor, avec 22 389 transactions résidentielles au S1 2026, suivi de Johor avec 17 871 (NAPIC).

Où les rendements locatifs sont-ils les plus élevés ? Dans l’échantillon NAPIC du S1 2026, Melaka Tengah affiche le rendement brut médian le plus élevé pour les condominiums (5,3 %), suivi d’Ipoh/Kinta (5,1 %) et de KL (4,6 %). Il s’agit de rendements bruts, avant frais et impôts.

KL, Penang ou Johor : où est-ce moins cher pour un étranger ? Le prix minimum est de 1 M RM pour un lot en copropriété (strata) dans les trois. Une maison individuelle (landed) coûte au moins 1 M RM à KL et à Johor, mais 3 M RM sur l’île de Penang. Dans la majeure partie de Selangor, les lots en copropriété (strata) comme les maisons individuelles en copropriété horizontale (landed strata) commencent à 2 M RM.

Combien de logements sont invendus en Malaisie ? NAPIC a compté 33 094 logements achevés invendus au S1 2026, auxquels s’ajoutent 23 375 appartements avec services. Johor en compte le plus dans les deux cas.

Le score des villes SIM indique-t-il où investir ? Non. Il additionne cinq indicateurs mesurés pour permettre de comparer les villes. Il ne prédit ni les prix ni les loyers.

Vaut-il la peine d’investir dans l’immobilier en Malaisie ? Nous ne pouvons pas dire si cela en vaut la peine pour vous. Les données officielles montrent un marché contrasté. L’indice national des prix était de 234,7, en hausse de 0,9 % sur un an, et les logements achevés invendus ont augmenté de 23,0 % pour atteindre 33 094 (NAPIC, S1 2026). Les rendements bruts médians des condominiums dans l’échantillon de NAPIC vont de 3,5 % à 5,3 %, avant frais et impôts. Les résultats diffèrent selon les villes, et un rendement brut n’est pas un retour sur investissement.

Ce que nous ne couvrons pas

• Prévisions. Nous ne donnons aucune projection de prix, de loyers ou de croissance, ni de dates d’ouverture autres que celles indiquées par les opérateurs ou les gouvernements.
• Où acheter. Nous ne recommandons aucune ville, aucun district ni aucun projet.
• Modes de paiement et coûts de détention. Ils ne sont pas traités ici. Les droits de timbre, la RPGT et les frais figurent dans notre guide des acheteurs étrangers et notre calculateur de droits de timbre.
• Les districts à l’intérieur de chaque ville. Les chiffres par État de NAPIC masquent de grands écarts entre les quartiers.
• Ventes des promoteurs sans titres. Les comptages de transactions de NAPIC excluent les logements neufs dont les titres n’ont pas encore été délivrés.

Données vérifiées le 29 octobre 2026. Sources : NAPIC (napic.jpph.gov.my), DOSM (storage.dosm.gov.my), le Barreau malaisien (Malaysian Bar), le bureau foncier de Johor, la LTA, la Malaysia Rail Link, le bureau du secrétaire d’État de Sabah et les articles de presse cités ci-dessus.