马来西亚租金回报率计算器：总回报率与净回报率

简要回答

• NAPIC 公布官方总回报率。 其 2026 年 1 月至 6 月的租金表，列出所抽样的每个住宅项目的平均总回报率。就共管公寓与公寓而言，中位数项目的回报率为：吉隆坡 4.6%、新山县 4.5%、八打灵县 3.7%、槟岛 3.5%、马六甲中区 5.3%（NAPIC 租金表，2026 年上半年，2026 年 10 月 29 日查阅）。下文以房源刊登价和网友提供的数据为基础的数字，仅作交叉对照。
• 其他机构公布的马来西亚公寓总回报率，大多介于约 3.5% 至 6% 之间。 Global Property Guide 给出的全国平均约为 5.3%，2026 年吉隆坡约为 4.8% 至 4.9%。
• 同一城市内部的差距，比城市与城市之间的差距更大。 在 EdgeProp 的楼盘页面上，KLCC 为 3.8% 至 6.9%，满家乐为 2.2% 至 6.5%，蕉赖为 3.3% 至 8.6%。价格较高的楼盘，回报率通常较低。
• 实际落袋的收入更低。 扣除管理费、维修基金（sinking fund）、地税（cukai tanah）、门牌税（cukai taksiran）、中介费和一个月空置期后，我们的示例由 总回报率 4.8% 降至净回报率约 3.25%，此数字未计所得税，也未涉及任何融资。
• 新山的表面回报率最高，同时也是全国未售服务式公寓最多的地方。 两项事实都载于下文数据。我们不对日后走势作任何说明。
• 每个数字都注明出处。 NAPIC 的回报率根据其所抽样项目的实际租金计算；其他数字来自房源刊登、网友提供的估算或一位顾问的说法，我们都会逐一注明。

我们不说明在哪里购买。我们只呈现已公布的数据、数据的衡量方式，以及如何自己计算。

总回报率与净回报率

总回报率是一年的租金除以房产价格：

总回报率 =（月租 × 12）÷ 价格 × 100

一个以 RM 800,000 购入、月租 RM 3,200 的单位，一年租金为 RM 38,400，总回报率为 4.8%。

净回报率，按我们的用法，是扣除持有和出租该单位的成本后，再除以同一价格：

净回报率 =（实际收到的租金 − 业主成本）÷ 价格 × 100

我们的净回报率不涉及任何融资：它反映的是房产以全价计算本身所带来的收入。数字未计所得税，因为税务取决于您的身份（见下文）。许多网站标示“净回报率”，却不说明扣除了哪些成本。比较数字时，请先查清这一点。

各地区已公布的总回报率

每一行都注明来源、日期和衡量方式。两个来源不一致时，两者并列。

地区	总回报率	衡量内容	来源与日期
吉隆坡联邦直辖区整体	中位数 4.57%（中间一半项目为 3.90% 至 5.29%），共 300 个项目；服务式公寓 4.32%	NAPIC 租金表：共管公寓与公寓每个项目的平均总回报率，2026 年 1 月至 6 月	NAPIC，Jadual Harga dan Sewa WP Kuala Lumpur H1 2026，2026 年 10 月 29 日查阅
新山县	中位数 4.46%（4.17% 至 4.72%），共 52 个项目；服务式公寓 4.70%	同上	NAPIC，Johor H1 2026，2026 年 10 月 29 日查阅
槟岛	中位数 3.5%（2.9% 至 3.9%），共 66 个项目；服务式公寓 4.5%	同上	NAPIC，Pulau Pinang H1 2026，2026 年 10 月 29 日查阅
八打灵县（八打灵再也、梳邦、莎阿南）	中位数 3.7%（3.4% 至 4.4%），共 37 个项目	同上	NAPIC，Selangor H1 2026，2026 年 10 月 29 日查阅
马六甲中区	中位数 5.3%（4.67% 至 6.2%），共 68 个项目	同上	NAPIC，Melaka H1 2026，2026 年 10 月 29 日查阅
近打县与怡保	中位数 5.1%（4.12% 至 5.47%），共 58 个项目	同上	NAPIC，Perak H1 2026，2026 年 10 月 29 日查阅
马来西亚全国平均	5.27% 至 5.28%	公寓租金刊登价中位数 ÷ 售价刊登价中位数，取自房源刊登	Global Property Guide，标注为 Q1 与 Q3 的 2026 年 9 月更新
吉隆坡全市	4.81% 至 4.86%	同一方法，1 至 3 间睡房	Global Property Guide，2026 年 9 月更新
吉隆坡，市中心 / 市外	3.96% / 4.73%	网友提供的估算：18 个月内 30 位贡献者提供 191 笔数据	Numbeo，2026 年 11 月 5 日更新
KLCC	3.84% 至 6.90%	10 栋楼盘的范围：成交价每平方英尺 vs 刊登租金每平方英尺	EdgeProp 楼盘页面，2026 年 10 月 29 日查阅
满家乐	2.21% 至 6.50%	9 栋楼盘；其中 7 栋介于 5.25% 至 6.5% 之间	EdgeProp 楼盘页面，2026 年 10 月 29 日查阅
孟沙	3.54% 至 7.67%	6 栋楼盘；最高的数字仅依据 16 个单位	EdgeProp 楼盘页面，2026 年 10 月 29 日查阅
蕉赖	3.30% 至 8.63%	7 栋楼盘，从每平方英尺 RM 160 的组屋到每平方英尺 RM 566 的共管公寓	EdgeProp 楼盘页面，2026 年 10 月 29 日查阅
八打灵再也，市中心 / 市外	3.61% / 9.51%	网友提供：仅 6 位贡献者提供 32 笔数据	Numbeo，2026 年 11 月 4 日更新
槟城，市中心 / 市外	4.10% / 5.10%	网友提供：19 位贡献者提供 121 笔数据	Numbeo，2026 年 11 月 4 日更新
乔治市	3.39%	房源刊登	Global Property Guide，2026 年 9 月更新
新山，市中心 / 市外	5.88% / 7.44%	网友提供：15 位贡献者提供 91 笔数据	Numbeo，2026 年 11 月 4 日更新
依斯干达公主城	6.28%	房源刊登	Global Property Guide，2026 年 9 月更新
柔佛，服务式公寓	2% 至 4%（管理良好的优质单位最高可达 5%）	一位顾问的估计，并非数据集	NST，2026 年 1 月 5 日

如何解读这些数字

• NAPIC 每半年公布一次其所抽样的每个住宅项目的平均租金与总回报率。我们列出共管公寓与公寓的中位数项目，以及项目的中间一半范围（第 25 至第 75 百分位），服务式公寓另行列出。这是唯一的官方数字，但只涵盖 NAPIC 抽样的项目，而且总回报率未扣除成本和税款。
• Global Property Guide 将房源刊登的租金中位数与售价中位数相比，对象以公寓为主，每年更新两次。刊登价不等于成交价：一个单位的实际租金或售价可能低于刊登数字。GPG 本身也表示，净回报率低于其公布的总回报率。
• Numbeo 由网友提供：访客自行输入他们认为属于一般水平的租金与价格。它可作交叉对照，但在贡献者很少的地方参考价值不高。八打灵再也的 9.51% 只依据 6 位贡献者；应视为需要进一步查证的信号，而不是市场数字。
• EdgeProp 在每栋楼盘的页面显示“推算租金回报率”，由记录在案的每平方英尺成交价与每平方英尺刊登租金相比而得。我们列出的是 2026 年 10 月 29 日查阅的各楼盘范围，而不是地区平均值。各页面的样本数量与期间不一，成交很少的楼盘可能出现极端数字，而且 EdgeProp 会在有新租金刊登时重新计算页面，因此某栋楼盘今天的数字可能与我们列出的范围不同。
• 马来西亚统计局（DOSM）的消费者价格指数追踪租金的变动（“住房实际租金”，据马新社（Bernama）报道，2026 年 2 月按年上升 1.5%），而不是租金水平或回报率。

回报率背后的租金

就三房公寓而言，Numbeo 的贡献者给出的平均租金为：吉隆坡市外 RM 2,384、市中心 RM 5,047；乔治市 RM 3,662 至 RM 4,525；新山 RM 2,838 至 RM 3,990（Numbeo，2026 年 10 月 26 至 27 日）。我们示例中的租金 RM 3,200，落在吉隆坡的范围之内。

房东要付出的成本

总回报率没有计入下列任何成本。有公布数字的，列出公布的范围；没有公布的，我们会说明，并采用您可以在计算器中更改的假设值。

成本	已公布的数字	来源
管理费	巴生谷新推出项目的估计为每月每平方英尺 RM 0.25 至 RM 0.385；KLCC 一栋已落成楼盘为每平方英尺 RM 0.50	我们的管理费指南，2019 至 2025 年媒体报道的数字
维修基金（sinking fund）	法律规定至少为管理费的 10%	《2013 年分层管理法令》（Strata Management Act 2013），见同一指南
分层单位地税（parcel rent，即分层单位的 quit rent）	每平方英尺没有统一税率；一个已公布的例子采用每年 RM 180	StashAway，2026 年 10 月 19 日（假设的税单，并非税率表）
门牌税（cukai taksiran）	在吉隆坡，住宅建筑为“年值”的 4%（低成本组屋为 2%）。年值是吉隆坡市政局（DBKL）对年租金总额的估算	DBKL 常见问题，2026 年 10 月 29 日查阅
中介出租费	租约最长 3 年，最高为 1.25 个月的租金总额；3 至 4 年为 1.5 个月；4 至 5 年或以上为 1.75 个月；最低为一个月租金。此收费表不适用于服务式公寓	估价师局（Board of Valuers，LPPEH）收费表，2025 年 6 月 3 日存档
租客之间的空置月数	没有已公布的住宅空置率	未找到
维修与保养	没有已公布的基准	未找到

管理费通常是最大的一项。 管理费如何订定、法律为何按分层单位份额（share units）而非平方英尺计算，以及所报的费率是否已包含维修基金，请参阅我们的管理费指南。此处不再重复。

门牌税取决于地方政府的估值，而不是您实际收取的租金。 税单上会显示金额；DBKL 的 4% 是按它为您的单位所订的年值计算。

计算示例（我们的计算，不涉及融资）

项目	每年金额
租金：RM 3,200 × 12	RM 38,400
空置一个月	− RM 3,200
中介费，一个月租金	− RM 3,200
管理费：1,000 平方英尺 × RM 0.40 × 12	− RM 4,800
维修基金，管理费的 10%	− RM 480
分层单位地税	− RM 100
门牌税	− RM 600
税前净租金	RM 26,020
以 RM 800,000 计算的净回报率	3.25%（总回报率：4.80%）

可在上方的计算器中更改任何数字。对结果影响最大的假设是租金、空置月数和管理费率。

2026 年租金收入如何课税

税务居民（一年内在马来西亚居住 182 天或以上）须将净租金与其他收入合并。适用累进税率，由首 RM 5,000 的 0% 起，至 RM 200 万以上的 30%，其中 RM 100,001 至 RM 400,000 之间为 25% 的税级（PwC Worldwide Tax Summaries，2026 年 6 月 16 日审阅）。

非税务居民须就净租金缴付 30% 的统一税率，不得享有个人税务减免，并须通过 M 表格申报（HASiL，非税务居民个人，2026 年 5 月 26 日更新）。付给非税务居民个人的房产租金没有预扣税：第 109B 条下的 10% 税率只适用于动产的租金。税款在报税时缴付。

可扣除的项目。 为取得租金而全部且专门产生的开支：门牌税、地税、使单位保持现状的一般维修、收租费用，以及续租或更换租客的费用。更换家具的费用也可申报扣除。不可扣除的项目： 寻找首位租客的初期费用，例如广告费、首份租赁合约的法律费用、印花税和中介佣金（LHDN 公众裁决 12/2018（Public Ruling 12/2018），第 8.2、8.3 和 12 段，2018 年 12 月 19 日发布，至 2026 年 10 月 29 日仍列为有效）。

低租金的 50% 豁免。 月租 RM 2,000 或以下的住宅，居民房东可豁免一半租金收入，此措施于 2018 课税年至 2020 课税年推出（财政部，2018 年财政预算案）。我们找不到将其适用于 2026 课税年的官方文本，因此示例中不计入。

以我们的计算示例而言，若所有成本均可扣除，非税务居民须缴纳 RM 26,020 的 30%，约 RM 7,806。第一年的首位租客中介费则不可扣除。

2026 年的短期出租（Airbnb）

全国层面尚无法律。 2026 年 10 月 26 日，房屋及地方政府部副部长表示，短期出租住宿的全国指南仍在敲定，之后将提交内阁。随后须送交国家地方政府理事会，再由各州和地方政府采纳（The Star，2026 年 10 月 26 日）。

您所在的楼盘可以禁止。 在 *Innab Salil 诉 Verve Suites Mont’ Kiara 管理机构（Management Corporation）*一案（2020 年 10 月 5 日）中，联邦法院裁定，管理机构可根据《2013 年分层管理法令》通过附则禁止短期出租，即使该土地获准作商业用途亦然（Conventus Law，2020 年 10 月 23 日）。请先阅读您所在楼盘的住户守则。

槟城。 《2026 年私人短期住宿（槟城地方政府）附则》（Private Short-term Accommodation (Local Authorities of Penang) By-laws 2026）于 2026 年 8 月 1 日生效（NST，2026 年 8 月 21 日）：

• 经营者须向市政厅（MBPP 或 MBSP）申请执照。
• 在 MBPP 辖区（槟岛），所有分层住宅一律不得用作短期住宿。 服务式公寓、SOHO 和店面办公室可予考虑，服务式公寓则适用管理机构的住户守则。
• 费用：每份申请 RM 50；最多三间房每年 RM 1,000 起；另加每个单位每年 RM 1,800。
• 罚则：罚款最高 RM 2,000，或监禁最长一年，或两者兼施。
• 州行政议会于 2026 年 10 月 19 日通过的修正案，将房间上限由五间提高至十间，每个单位的年度执照费固定为 RM 500，并按房间数收费，由一间房的 RM 400 到五至十间房的 RM 1,800。据 The Edge 报道（2026 年 10 月 23 日），修正案在刊宪后预定于 2027 年 1 月 1 日生效。

如果看到某栋楼盘标示“短期回报率”，请先确认该处是否允许短期住宿。

为什么新山与服务式公寓的情况不同

两项已公布的事实并列如下：

• 表面回报率高于官方数字。 Numbeo 的贡献者给出新山为 5.88% 至 7.44%，Global Property Guide 给出依斯干达公主城为 6.28%。NAPIC 在 2026 年上半年给出的新山县共管公寓与公寓中位数为 4.46%，服务式公寓为 4.70%，与吉隆坡的 4.57% 相近（NAPIC，Johor H1 2026）。以刊登租金和网友提供数据得出的数字，高于 NAPIC 所观察到的实际租金。
• 未售库存为全国最多。 2026 年上半年，马来西亚有 23,375 个已落成的服务式公寓未售出，价值 RM 162.8 亿，六个月前为 18,752 个；其中 55.2% 的价格介于 RM 500,000 至 RM 100 万之间。柔佛占其中 9,946 个；在 33,094 个未售的已落成住宅中，柔佛占 4,222 个（NAPIC，Property Market Status Report H1 2026，2026 年 10 月 29 日查阅）。

当同一栋楼里有许多相似的单位出租时，房东会在价格上竞争。一位柔佛的顾问就是这样解释他在当地多数服务式公寓所见的 2% 至 4%（NST，2026 年 1 月 5 日）。以刊登租金算出的回报率，假设该单位能以该租金租出；在供应量大的情况下，这个假设正是需要检验的一点。我们不对柔佛的租金或价格日后走向作任何预测。

服务式公寓也有自己的门牌税税率。在吉隆坡，DBKL 对市内 36 平方英里范围内的服务式公寓按年值的 7% 征收，范围以外为 5%，住宅建筑为 4%，商业建筑为 8% 至 10%（DBKL 常见问题，2026 年 10 月 29 日查阅）。您的税单会显示适用于您单位的税率。

关于本页

Smart Invest Malaysia 编辑团队撰写并维护本页。方法：每个回报率均按其来源的衡量方式引述，并附上日期和样本，我们自行计算的数字也会注明。官方、房源刊登和 EdgeProp 的数字于 2026 年 10 月 29 日核对；Numbeo 的数字于 2026 年 11 月 6 日读取。来源没有提供数字的地方，我们会直接说明，而不是自行填补。

常见问题

2026 年马来西亚的平均租金回报率是多少？ NAPIC 没有公布全国数字。2026 年上半年，其主要市场的共管公寓与公寓总回报率中位数，从 3.5%（槟岛）到 5.3%（马六甲中区）不等，吉隆坡为 4.57%。Global Property Guide 以房源刊登为基础的全国平均约为 5.3%。

新山的预期租金回报率是多少？ 我们不作预测。最新的官方数字来自 NAPIC：2026 年 1 月至 6 月，新山县共管公寓与公寓的总回报率中位数为 4.46%，服务式公寓为 4.70%。网友提供的数字较高（Numbeo：市中心 5.88%，11 月 4 日）。另见我们的邻近 RTS Link 的新山共管公寓。

马来西亚的租金回报率多少算好？ 我们不为回报率评级。已公布的公寓总回报率平均值，吉隆坡约为 4.8% 至 4.9%，全国约为 5.3%（Global Property Guide，2026 年）。可将任何所见的数字与这些数字对照，并询问它是如何衡量的。

吉隆坡的租金回报率是多少？ 2026 年上半年，NAPIC 的共管公寓与公寓中位数为 4.57%（服务式公寓为 4.32%）。Global Property Guide 给出全市公寓的总回报率约为 4.8% 至 4.9%。Numbeo 的贡献者给出市中心为 3.96%，市外为 4.73%（11 月 5 日）。

满家乐的租金回报率是多少？ 在 EdgeProp 九栋满家乐共管公寓的页面上，推算总回报率为 2.21% 至 6.50%，其中七栋介于 5.25% 至 6.5% 之间。最低的数字属于样本中价格最高的楼盘。

槟城的租金回报率是多少？ Numbeo 的贡献者给出槟城市中心为 4.10%，市外为 5.10%；Global Property Guide 给出乔治市约为 3.4% 至 3.7%。自 2026 年 8 月 1 日起，槟岛禁止分层住宅作短期出租。

在马来西亚出租我的房产值得吗？ 我们无法就您的个别情况作答。我们的示例在扣除管理费、维修基金、地税、门牌税、中介费和一个月空置期后，由总回报率 4.8% 降至净回报率约 3.25%，且未计所得税。请用您自己的数字使用计算器，并参阅我们的马来西亚城市房产投资指南，了解各城市的比较。

如何计算净租金回报率？ 取一年的租金，减去空置月数、中介费、管理费与维修基金、分层单位地税和门牌税，再除以价格。我们的示例由总回报率 4.8% 降至净回报率 3.25%，未计所得税，也不涉及融资。

外国人在马来西亚的租金收入需要缴税吗？ 需要。非税务居民须就净租金缴付 30% 的统一税率，须提交 M 表格，且不得享有个人税务减免。租客不会就房产租金预扣税款。

3.5% 的租金回报率在马来西亚算好吗？ 我们不为回报率评级。作为参照，3.5% 是 NAPIC 2026 年上半年槟岛共管公寓与公寓的总回报率中位数，当地中间一半项目的回报率为 2.9% 至 3.9%。吉隆坡的中位数为 4.57%。总回报率是扣除成本和税款之前的数字：我们的示例由总回报率 4.8% 降至净回报率 3.25%。

6% 的租金回报率算好吗？ 我们不为回报率评级。6% 的总回报率高于本页所列 NAPIC 2026 年上半年的各项中位数，其中最高为马六甲中区的 5.3%，当地中间一半项目为 4.67% 至 6.2%。EdgeProp 显示有七栋满家乐楼盘介于 5.25% 至 6.5% 之间。总回报率未扣除成本：我们的示例由总回报率 4.8% 降至净回报率 3.25%。

出租的回报率 8% 算好吗？ 我们不为回报率评级。8% 的总回报率高于本页所列 NAPIC 2026 年上半年的每一项中位数（3.5% 至 5.3%）。单一楼盘的数字可以达到这个水平：EdgeProp 的蕉赖范围最高为 8.63%，Numbeo 显示八打灵再也市外为 9.51%，但只来自 6 位贡献者。请查看样本数量，以及所用租金是刊登租金还是实际租金。

租金投资的“2% 法则”是什么？ 2% 法则是一种经验法则：月租应相当于购买价格的 2%。即每年总回报率 24%（2% × 12）。本页所列的马来西亚已公布数字低得多：NAPIC 2026 年上半年的中位数为每年 3.5% 至 5.3%。我们的 RM 800,000 示例，月租为价格的 0.4%。

房地产的“7 法则”是什么？ 我们找不到任何官方或已公布的马来西亚来源提及房产的“7 法则”（rule of 7），而且这个说法有不止一种用法，因此我们不采用。我们可以说明的核对方法是算术：用一年的租金除以价格。将结果与 NAPIC 2026 年上半年 3.5% 至 5.3% 的中位数对照，并询问任何所见的数字是如何衡量的。

如何计算我的租金回报？ 将月租乘以 12，除以价格，再乘以 100。以 RM 800,000 的房产、月租 RM 3,200 计算，一年租金为 RM 38,400，总回报率为 4.8%。要计算净回报率，先减去持有和出租的成本（见计算示例），并使用您实际收到的租金。上方的计算器可同时算出两者。

我们不涵盖的内容

• 融资。 本页的每个数字都假设房产按全价计算，不涉及任何形式的融资。
• 预测。 我们不预测租金、价格或回报率，也不说明在哪里购买。
• 资本收益与出售成本。 请参阅我们关于印花税、律师费和 RPGT 的指南。
• 沙巴和砂拉越，两地各有自己的分层和土地法律。

数字于 2026 年 10 月 29 日核对。NAPIC 的回报率和未售库存取自 NAPIC 自己的表格和报告，税务规则取自 LHDN 的文本，门牌税税率取自 DBKL 网站。以房源刊登和网友提供为基础的数字，均注明发布该数字的网站。