马来西亚房价指数计算器

简要回答

马来西亚官方衡量房价的指标是马来西亚房价指数（Malaysian House Price Index，MHPI），由隶属财政部的估价与产业服务局（JPPH）下的国家产业资讯中心（NAPIC）每季度发布。

• 最新公布的数字是 2026 年第二季度的 234.7 点（初步数据），基期为 2010 年 = 100。简单来说，马来西亚一般住宅的价格约为 2010 年的 2.35 倍。
• 与指数一同公布的全国平均房价在 2026 年第二季度为 RM 506,317，一年前为 RM 501,722。
• 房价按年上升 0.9%。据 NAPIC 表示，这是自 2022 年以来最小的年度升幅。指数在 2026 年第一季度下跌 0.3%，第二季度下跌 0.5%：这是自 2009 年起的季度系列中首次连续两个季度下跌。
• 十年间，指数从 2015 年的 164.5 升至 2025 年的 233.7（全年平均值），升幅约 42%。
• 吉隆坡平均房价最高（RM 825,282），马六甲最低（RM 261,234）。自 2010 年以来，柔佛升幅最大（指数 313.9）。

所有数字均来自 NAPIC 2026 年第二季度 MHPI 表格和 MHPI 报告 2026 年第一、二季度，并于 2026 年 9 月 10 日随 2026 年上半年产业市场报告首次公布。我们于 2026 年 10 月 29 日核对了这些资料。截至该日，2026 年第三季度指数尚未公布。

计算器下方的图表显示全国指数（2010 年 = 100），以及 2010 年至 2025 年每年的平均房价，之后是截至 2026 年第二季度的每个季度。点选任一数据点可查看指数和平均房价；柱状图显示各州的平均房价。

2015 年至 2026 年的全国指数

NAPIC 公布每个季度的数字，以及全年数字（即四个季度的平均值）。

年份	指数（2010 年 = 100）	较上一年变动	平均房价
2015	164.5	+7.4%	RM 354,741
2016	176.1	+7.1%	RM 379,843
2017	187.6	+6.5%	RM 404,643
2018	193.7	+3.3%	RM 417,974
2019	198.0	+2.2%	RM 427,165
2020	200.3	+1.2%	RM 432,111
2021	202.7	+1.2%	RM 437,234
2022	209.8	+3.5%	RM 452,617
2023	218.3	+4.1%	RM 471,020
2024	227.3	+4.1%	RM 490,313
2025	233.7	+2.8%	RM 504,132

来源：NAPIC，MHPI 表格 2026 年第二季度（Q2 2026P），工作表 “CHANGE”。平均房价四舍五入至令吉。

已公布的数据系列中有三个阶段较为突出：

• 2010 年至 2014 年：每年升幅 9% 至 13%。指数在四年内从 100 升至 153.2。
• 2018 年至 2021 年：每年升幅 1% 至 3%。2020 年和 2021 年，指数每年上升 1.2%。
• 2022 年至 2024 年：每年升幅 3.5% 至 4.1%，2025 年为 2.8%。

最近六个季度

季度	指数	较一年前变动	较上一季度变动	平均房价
2025 年第一季度	231.3	+3.5%	+0.1%	RM 498,955
2025 年第二季度	232.5	+3.0%	+0.5%	RM 501,722
2025 年第三季度	234.2	+2.3%	+0.7%	RM 505,259
2025 年第四季度	236.7	+2.5%	+1.1%	RM 510,593
2026 年第一季度	235.9	+2.0%	−0.3%	RM 508,923
2026 年第二季度（初步）	234.7	+0.9%	−0.5%	RM 506,317

来源：NAPIC，MHPI 报告 2026 年第一、二季度（Q1-Q2 2026P），图表 1。

作为与消费者价格的对照：统计局（DOSM）的消费者价格指数同样以 2010 年为基期（2010 年 = 100），2026 年 6 月为 137.1（DOSM，2026 年 6 月消费者价格指数），NAPIC 的同一份报告也引用了这个数字。自 2010 年以来，以 MHPI 衡量的房价升幅高于整体消费者价格。

各州房价

MHPI 涵盖 13 个州和吉隆坡。NAPIC 没有公布布城或纳闽的指数。

州属	2026 年第二季度指数（2010 年 = 100）	2026 年第二季度平均房价	2025 年第二季度平均房价	指数 12 个月变动
马来西亚	234.7	RM 506,317	RM 501,722	+0.9%
吉隆坡	207.8	RM 825,282	RM 803,500	+2.7%
砂拉越	225.1	RM 574,099	RM 558,949	+2.7%
雪兰莪	231.4	RM 561,187	RM 567,435	−1.1%
沙巴	217.7	RM 558,358	RM 542,802	+2.9%
槟城	224.5	RM 503,388	RM 502,403	+0.2%
柔佛	313.9	RM 489,881	RM 472,724	+3.6%
吉打	256.3	RM 333,193	RM 325,355	+2.4%
森美兰	245.9	RM 330,058	RM 327,162	+0.9%
登嘉楼	202.5	RM 319,093	RM 308,735	+3.4%
吉兰丹	250.1	RM 286,198	RM 275,559	+3.9%
彭亨	215.1	RM 283,924	RM 283,420	+0.2%
霹雳	247.4	RM 283,162	RM 289,630	−2.2%
玻璃市	245.8	RM 268,383	RM 250,799	+7.0%
马六甲	236.9	RM 261,234	RM 249,818	+4.6%

按平均房价排序。2026 年第二季度数字为初步数据。来源：NAPIC，MHPI 报告 2026 年第一、二季度（Q1-Q2 2026P），图表 3。

如何解读这两栏：

• 指数显示一个州的房价自 2010 年以来的变动幅度。柔佛的 313.9 表示房价约为 2010 年水平的 3.1 倍。吉隆坡的 207.8 表示约为 2.1 倍。
• 平均房价显示一个州目前的房价高低。吉隆坡是房价最高的州，指数却是最低的几个之一：因为它在 2010 年的起点价格已高出许多。

如需了解单一地段，请参阅我们对吉隆坡、KLCC、满家乐、槟城岛和靠近 RTS Link 的新山的排行。如需比较各城市的房价、租金和未售出房屋数量，请参阅房地产投资城市比较。

在四个最大的市场中，指数在 2022 年第一季度至 2026 年第二季度之间的变动如下：柔佛 +29.3%（242.7 升至 313.9）、槟城 +15.9%（193.7 升至 224.5）、雪兰莪 +10.1%（210.2 升至 231.4）和吉隆坡 +8.3%（191.9 升至 207.8）。同期全国指数上升 14.0%（205.9 升至 234.7）。2026 年第二季度，这四个市场均按季下跌，跌幅从 −0.3%（雪兰莪）到 −1.0%（柔佛）不等。

各类房屋的价格

全国指数是四种房屋类型的加权组合。权重以 2010 年为准，分别为排屋 58%、高层住宅 24.3%、半独立式 10% 和独立式 7.7%（NAPIC，表 1.0）。

类型	2026 年第二季度指数	2026 年第二季度平均房价	12 个月变动	指数，2025 年平均
排屋	265.1	RM 491,820	+1.1%	262.7
高层住宅（组屋、公寓）	222.4	RM 383,864	+0.9%	224.4
半独立式	204.1	RM 764,694	0.0%	204.3
独立式	180.9	RM 691,449	+1.1%	178.7
所有房屋	234.7	RM 506,317	+0.9%	233.7

来源：NAPIC，MHPI 报告 2026 年第一、二季度（Q1-Q2 2026P），图表 6。

• 自 2010 年以来，排屋升幅最大（指数 265.1）。
• 高层住宅指数在 2026 年第一季度下跌 3.8%，第二季度上升 0.5%。
• 独立式房屋的全国平均价格（RM 691,449）低于半独立式房屋（RM 764,694）。这些是该季度实际成交房屋的平均值，各类型房屋的面积和位置各不相同。

较大型房屋的州际差距很大。半独立式房屋在吉隆坡的平均价格为 RM 238 万，独立式房屋为 RM 285 万。排屋在吉隆坡的平均价格为 RM 977,286，在马六甲为 RM 232,922。

有多少房屋成交

NAPIC 统计期间内登记的每一宗住宅产权转让。统计数字包括空置的住宅地段和仍在兴建中的房屋。

年份	住宅交易宗数	总值
2015	235,967	RM 734.7 亿
2016	203,064	RM 655.7 亿
2017	194,684	RM 684.6 亿
2018	197,385	RM 687.5 亿
2019	209,295	RM 724.2 亿
2020	191,354	RM 658.7 亿
2021	198,812	RM 769 亿
2022	243,190	RM 942.8 亿
2023	250,586	RM 1,009.3 亿
2024	260,516	RM 1,069.2 亿
2025	256,512	RM 1,082.7 亿
2025 年上半年	120,307	RM 493.7 亿
2026 年上半年（初步）	110,998	RM 471.1 亿

来源：2015 年至 2020 年，NAPIC 2001-2022 年时间序列；2021 年至 2025 年，NAPIC 2025 年产业市场报告；半年数据，NAPIC 2026 年上半年产业市场报告。

• 2026 年上半年，住宅交易宗数较 2025 年上半年下跌 7.7%，交易值下跌 4.6%。
• 在 2025 年和 2026 年上半年，吉隆坡、柔佛、雪兰莪和槟城合计约占住宅交易总数的一半。
• 2025 年，52.3% 的住宅交易价格在 RM 300,000 或以下，5.9% 高于 RM 100 万。84.5% 为转售；15.5% 是向发展商购买。
• 2026 年上半年，排屋占住宅交易的 40.9%，高层住宅单位占 19.1%，空置地段占 16.9%。

已竣工未售出的房屋（“overhang”）

NAPIC 把已竣工、已获符合及完工证书（Certificate of Completion and Compliance，CCC），并且在推出销售超过九个月后仍未售出的房屋称为 overhang（NAPIC，2026 年上半年产业市场状况报告）。这项统计涵盖发展商持有的新屋，不包括转售屋。

期间	已竣工未售出房屋	价值
2021 年底	36,863	未核对
2022 年底	27,746	RM 184.1 亿
2023 年底	25,816	RM 176.8 亿
2024 年上半年	22,642	RM 142.4 亿
2024 年底	23,149	RM 139.4 亿
2025 年上半年	26,911	RM 164.4 亿
2025 年底	30,471	RM 177.3 亿
2026 年上半年	33,094	RM 177.8 亿

来源：NAPIC 2025 年和 2026 年上半年报告；2022 年和 2023 年，NAPIC 数据，由 EdgeProp 报道；2024 年上半年，由 New Straits Times 报道。

自 2024 年下半年以来，已竣工未售出房屋的数量每半年都在上升。2026 年上半年的数量比一年前高 23.0%，也高于 2021 年以来的任何一个年底。

2026 年上半年这 33,094 间房屋的构成：

• 按类型：公寓和组屋 42.8%（14,160 个单位），排屋 34.9%（11,547 个），半独立式 9.4%，集群屋 4.3%，独立式 3.2%。
• 按价格：RM 300,000 或以下 37.3%；RM 300,001 至 RM 500,000 27.6%；RM 500,001 至 RM 100 万 25.6%；高于 RM 100 万 9.5%。
• 按推出后的时间：6 至 10 年 38.0%；3 年以内 33.0%；3 至 5 年 18.5%；超过 10 年 10.6%。

2026 年上半年各州已竣工未售出房屋

州属	单位数	价值
柔佛	4,222	RM 37.2 亿
雪兰莪	4,185	RM 31.1 亿
霹雳	4,075	RM 11.7 亿
吉隆坡	3,687	RM 19.2 亿
槟城	3,114	RM 19.1 亿
森美兰	2,740	RM 13.2 亿
马六甲	2,213	RM 7.56 亿
吉打	1,887	RM 7.69 亿
沙巴	1,887	RM 12.3 亿
彭亨	1,818	RM 6.53 亿
砂拉越	1,704	RM 6.63 亿
吉兰丹	1,236	RM 3.42 亿
登嘉楼	113	RM 4,300 万
布城	112	RM 1.61 亿
玻璃市	60	RM 1,800 万
纳闽	41	RM 1,600 万
马来西亚	33,094	RM 177.8 亿

来源：NAPIC，2026 年上半年产业市场报告，表 XX，第 71 页。数字为初步数据。

同一份表格显示，2026 年上半年有 58,611 间仍在兴建中的未售出房屋和 12,894 间尚未动工的未售出房屋。这些不计入 overhang。

指数衡量什么

数据来源。 MHPI 以实际成交价为基础，而不是开价。JPPH 从内陆税收局（LHDN）取得其为评估每宗买卖印花税而收到的转让文件（国家土地法典的 14A 表格），NAPIC 在其住宅价格季度更新的技术说明中对此有所解释。指数涵盖四种房屋类型：排屋、高层住宅、半独立式和独立式。

编制方法。 该指数采用特征价格法（hedonic）。简单平均值会因为某个季度恰好成交了较多大型或位于市中心的房屋而上升。特征价格指数消除了这种影响：它估算房屋每项特征（土地面积、建筑面积、屋龄、位置等）的价值，然后追踪具有相同特征的房屋价格随时间的变化。马来亚大学的研究人员把 MHPI 描述为采用拉氏公式（Laspeyres）编制的特征价格指数，也就是权重固定在某个基期（Ahmad and Daud, PRRES）。NAPIC 自己的表格没有说明回归模型。

基期。 目前的系列设定为 2010 年 = 100。NAPIC 的表格还保留了两个较早的系列，一个以 1990 年为基期（1988 年至 1999 年），另一个以 2000 年为基期（1999 年至 2009 年）。这三个系列不能逐点比较。

平均房价。 NAPIC 在每个指数值旁边公布一个“平均房价”：2010 年为 RM 217,857，2026 年第二季度为 RM 506,317。报告及其表格没有说明它是如何计算的。它与 NAPIC 住宅价格季度更新中登记成交价的简单平均值（2026 年第二季度为 RM 469,925，见下文）并不是同一个数字。

指数的局限

• **最近几个季度为初步数据。**最新季度标有“P”，可能在下一次发布时修订。
• **发布有滞后。**2026 年第二季度的数字在 2026 年 9 月 10 日发布，距季度结束已超过两个月。
• **它把差异很大的市场平均在一起。**一个州的数字混合了市中心和小镇。NAPIC 在其完整表格中公布部分县区的数字（例如吉隆坡北部、八打灵或威省（Seberang Perai））。
• **它只涵盖四种房屋类型。**空置地段不包括在内。NAPIC 归类为商业产业的服务式公寓，另有自己的指数（SAPI）。
• **它追踪的是已成交的房屋。**在成交较少的季度，每个数字背后的房屋就较少。
• **它无法反映某一间特定房屋的情况。**一栋大楼、一条街道或某一层楼的变动，可能与所在州的指数大不相同。

开价与成交价

产业网站显示的是开价：卖方或发展商希望得到的价格。MHPI 和 NAPIC 的交易表格显示的是成交价：买方实际支付的价格，以转让登记的数字为准。

两者可能因三个原因而不同：

1. **议价。**最终成交价往往低于最初开价。马来西亚没有官方来源衡量这一差距。
2. **组合。**网站显示的是目前待售的房屋，包括卖不出去的。NAPIC 显示的是已成交的房屋。
3. **时间。**一宗买卖要在转让文件提交以缴付印花税时才进入 NAPIC 的数据，而价格在此之前已经谈妥。

NAPIC 也公布有关登记成交价的简单统计数字。2026 年第二季度，在 15,016 宗住宅买卖的样本中，中位数价格为 RM 350,000，平均值为 RM 469,925（NAPIC，2026 年第二季度住宅价格季度更新）。中位数较低，是因为少数极昂贵的房屋拉高了平均值。一半的房屋以 RM 350,000 或以下成交。

NAPIC 的网站 napic.jpph.gov.my 也设有开放交易数据页面（“Data Transaksi Terbuka”）。

常见问题

2026 年马来西亚的平均房价是多少？

NAPIC 的平均房价在 2026 年第二季度为 RM 506,317（初步数据），第一季度为 RM 508,923。2025 年全年为 RM 504,132。2026 年第二季度成交房屋的中位数价格较低，为 RM 350,000。

哪个州的房价最高？

吉隆坡，2026 年第二季度平均为 RM 825,282。其后依次是砂拉越（RM 574,099）、雪兰莪（RM 561,187）和沙巴（RM 558,358）。马六甲最低，为 RM 261,234。

马来西亚的房价在下跌吗？

以 12 个月计，没有：2026 年第二季度的全国指数比 2025 年第二季度高 0.9%。以最近两个季度计，是的：指数在 2026 年第一季度下跌 0.3%，第二季度下跌 0.5%。雪兰莪（−1.1%）和霹雳（−2.2%）比一年前低。其他州则较高。

指数 234.7 是什么意思？

意思是房价为 2010 年平均水平的 234.7%，即约为 2.35 倍。指数衡量的是随时间的变化，并不给出以令吉计的价格；NAPIC 另外公布平均房价。

吉隆坡的平均房价是多少？

NAPIC 以指数为基础的平均值在 2026 年第二季度为 RM 825,282（初步数据），一年前为 RM 803,500。该季度在吉隆坡成交的 1,096 间房屋，中位数价格为 RM 510,000（NAPIC，2026 年第二季度住宅价格季度更新，“Keseluruhan Negeri”，2026 年 10 月 29 日查阅）。吉隆坡高层住宅的 NAPIC 平均价格为 RM 562,326（MHPI 表格 2026 年第二季度（Q2 2026P），表 X）。如需了解单一地段，请参阅我们的 KLCC 和满家乐指南。

马来西亚的房价每年上升多少？

2015 年至 2025 年，全国指数从 164.5 升至 233.7（全年平均值），平均每年约 3.6%（根据上表中的 NAPIC 数字由我们计算）。截至 2026 年第二季度的 12 个月内，升幅为 0.9%。过去的变动不代表未来的变动，我们也不发布任何预测。

吉隆坡每平方米的价格是多少？

NAPIC 没有公布涵盖所有房屋的数字。据 Hartamas Research 引述 NAPIC（2026 年 10 月 6 日），2026 年上半年吉隆坡市中心服务式公寓的初步价格为每平方米 RM 10,835，约每平方英尺 RM 1,007。这是整个地区的数字，并非任何一栋大楼的价格。

马来西亚的租金回报率是多少？

房价指数并不衡量租金。NAPIC 的租金表格则有：请参阅我们的租金回报率指南，了解各城市的官方总回报率。

什么是产业 overhang？

指已竣工、已取得完工证书（CCC），并且在推出销售超过九个月后仍未售出的新屋数量。2026 年上半年有 33,094 间这类房屋，价值 RM 177.8 亿。柔佛、雪兰莪和霹雳最多。

MHPI 多久更新一次？

每季度一次。NAPIC 随半年度和年度市场报告发布指数，并在 napic.jpph.gov.my 公布表格。最新一个季度为初步数据，可能在下一次发布时修订。

本文不涵盖的内容

本页只报告已公布且注明日期的数字。本页不涵盖：

• 对房价、销售或未售出房屋的预测，或关于何时买入或卖出的任何看法；
• 如何支付购房款项；
• 针对某个特定产业、地区或发展商的意见。

关于购屋时由法律规定的费用（印花税、律师费和转售收益的税项），请参阅我们的印花税与律师费指南。

资料来源

全部于 2026 年 10 月 29 日核对。

• NAPIC，MHPI 表格 2026 年第二季度（Q2 2026P）（Excel）和 MHPI 报告 2026 年第一、二季度（Q1-Q2 2026P）（PDF），2026 年 9 月 10 日发布。
• NAPIC，2026 年上半年产业市场报告，2026 年 9 月 10 日。
• NAPIC，2026 年上半年产业市场状况报告，2026 年。
• NAPIC，2025 年产业市场报告，2026 年。
• NAPIC，按子行业划分的产业交易宗数与价值，2001-2022 年。
• NAPIC，2026 年第二季度住宅价格季度更新。
• EdgeProp，Overhang residential units down 7% in 2023，2024 年 3 月。
• New Straits Times，Perak, Johor and KL lead number of unsold properties，2024 年 9 月。
• Ahmad, A. E. and Daud, M. N.，Examining a model for Kuala Lumpur office price index，马来亚大学，PRRES 会议论文。