Calculateur de l'indice des prix des logements en Malaisie

La réponse en bref

La mesure officielle des prix des logements en Malaisie est le Malaysian House Price Index (MHPI), publié chaque trimestre par le NAPIC (centre national d’information immobilière), rattaché au département de l’évaluation et des services immobiliers (JPPH), lui-même placé sous l’autorité du ministère des Finances.

• Le dernier chiffre publié est de 234,7 points pour le T2 2026 (provisoire), sur une base 2010 = 100. En clair, un logement malaisien type coûtait environ 2,35 fois son prix de 2010.
• Le prix moyen national d’un logement publié avec l’indice était de 506 317 RM au T2 2026, contre 501 722 RM un an plus tôt.
• Les prix ont augmenté de 0,9 % sur un an. C’est la hausse annuelle la plus faible depuis 2022, selon le NAPIC. L’indice a reculé de 0,3 % au T1 2026 et de 0,5 % au T2 2026 : ce sont les deux premières baisses trimestrielles consécutives de la série trimestrielle, qui commence en 2009.
• Sur dix ans, l’indice est passé de 164,5 en 2015 à 233,7 en 2025 (moyennes annuelles), soit une hausse d’environ 42 %.
• Kuala Lumpur affiche le prix moyen le plus élevé (825 282 RM) et Melaka le plus bas (261 234 RM). Johor est l’État où la hausse depuis 2010 est la plus forte (indice 313,9).

Tous les chiffres proviennent des NAPIC’s MHPI tables for Q2 2026 et du MHPI report Q1-Q2 2026, annoncés pour la première fois avec le rapport sur le marché immobilier du S1 2026 le 10 septembre 2026. Nous les avons vérifiés le 29 octobre 2026. L’indice du T3 2026 n’était pas encore publié à cette date.

Le graphique situé sous le calculateur montre l’indice national (2010 = 100) et le prix moyen pour chaque année de 2010 à 2025, puis pour chaque trimestre jusqu’au T2 2026. Touchez un point pour voir l’indice et le prix moyen ; les barres indiquent le prix moyen dans chaque État.

L’indice national, de 2015 à 2026

Le NAPIC publie un chiffre pour chaque trimestre et un chiffre annuel, qui est la moyenne des quatre trimestres.

Année	Indice (2010 = 100)	Variation sur l’année précédente	Prix moyen d’un logement
2015	164,5	+7,4 %	354 741 RM
2016	176,1	+7,1 %	379 843 RM
2017	187,6	+6,5 %	404 643 RM
2018	193,7	+3,3 %	417 974 RM
2019	198,0	+2,2 %	427 165 RM
2020	200,3	+1,2 %	432 111 RM
2021	202,7	+1,2 %	437 234 RM
2022	209,8	+3,5 %	452 617 RM
2023	218,3	+4,1 %	471 020 RM
2024	227,3	+4,1 %	490 313 RM
2025	233,7	+2,8 %	504 132 RM

Source : NAPIC, MHPI tables Q2 2026P, sheet “CHANGE”. Prix moyens arrondis au ringgit.

Trois périodes se détachent dans la série publiée :

• 2010 à 2014 : hausses annuelles de 9 % à 13 %. L’indice est passé de 100 à 153,2 en quatre ans.
• 2018 à 2021 : hausses de 1 % à 3 % par an. En 2020 et 2021, l’indice a augmenté de 1,2 % par an.
• 2022 à 2024 : hausses de 3,5 % à 4,1 % par an, puis 2,8 % en 2025.

Les six derniers trimestres

Trimestre	Indice	Variation sur un an	Variation sur le trimestre précédent	Prix moyen d’un logement
T1 2025	231,3	+3,5 %	+0,1 %	498 955 RM
T2 2025	232,5	+3,0 %	+0,5 %	501 722 RM
T3 2025	234,2	+2,3 %	+0,7 %	505 259 RM
T4 2025	236,7	+2,5 %	+1,1 %	510 593 RM
T1 2026	235,9	+2,0 %	−0,3 %	508 923 RM
T2 2026 (provisoire)	234,7	+0,9 %	−0,5 %	506 317 RM

Source : NAPIC, MHPI report Q1-Q2 2026P, chart 1.

À titre de comparaison avec les prix à la consommation : l’indice des prix à la consommation du département des statistiques (DOSM), également en base 2010 (2010 = 100), s’établissait à 137,1 en juin 2026 (DOSM, Consumer Price Index June 2026), un chiffre cité dans le même rapport du NAPIC. Depuis 2010, les prix des logements mesurés par le MHPI ont augmenté plus vite que les prix à la consommation dans leur ensemble.

Les prix des logements, État par État

Le MHPI couvre les 13 États et Kuala Lumpur. Le NAPIC ne publie pas d’indice pour Putrajaya ni pour Labuan.

État	Indice T2 2026 (2010 = 100)	Prix moyen d’un logement T2 2026	Prix moyen T2 2025	Variation de l’indice sur 12 mois
Malaisie	234,7	506 317 RM	501 722 RM	+0,9 %
Kuala Lumpur	207,8	825 282 RM	803 500 RM	+2,7 %
Sarawak	225,1	574 099 RM	558 949 RM	+2,7 %
Selangor	231,4	561 187 RM	567 435 RM	−1,1 %
Sabah	217,7	558 358 RM	542 802 RM	+2,9 %
Pulau Pinang	224,5	503 388 RM	502 403 RM	+0,2 %
Johor	313,9	489 881 RM	472 724 RM	+3,6 %
Kedah	256,3	333 193 RM	325 355 RM	+2,4 %
Negeri Sembilan	245,9	330 058 RM	327 162 RM	+0,9 %
Terengganu	202,5	319 093 RM	308 735 RM	+3,4 %
Kelantan	250,1	286 198 RM	275 559 RM	+3,9 %
Pahang	215,1	283 924 RM	283 420 RM	+0,2 %
Perak	247,4	283 162 RM	289 630 RM	−2,2 %
Perlis	245,8	268 383 RM	250 799 RM	+7,0 %
Melaka	236,9	261 234 RM	249 818 RM	+4,6 %

Classement par prix moyen. Les chiffres du T2 2026 sont provisoires. Source : NAPIC, MHPI report Q1-Q2 2026P, chart 3.

Comment lire les deux colonnes :

• L’indice montre de combien les prix ont évolué dans un État depuis 2010. Johor à 313,9 signifie des prix d’environ 3,1 fois leur niveau de 2010. Kuala Lumpur à 207,8 signifie environ 2,1 fois.
• Le prix moyen montre le niveau de prix actuel d’un État. Kuala Lumpur est l’État le plus cher mais affiche l’un des indices les plus bas : son prix de départ, en 2010, était déjà bien plus élevé.

Pour un quartier en particulier, consultez nos classements de Kuala Lumpur, de KLCC, de Mont Kiara, de l’île de Penang et de Johor Bahru près du RTS Link. Pour une comparaison des villes sur les prix, les loyers et les stocks invendus, voir notre comparaison des villes pour investir dans l’immobilier.

Dans les quatre plus grands marchés, l’indice a évolué ainsi entre le T1 2022 et le T2 2026 : Johor +29,3 % (de 242,7 à 313,9), Pulau Pinang +15,9 % (de 193,7 à 224,5), Selangor +10,1 % (de 210,2 à 231,4) et Kuala Lumpur +8,3 % (de 191,9 à 207,8). L’indice national a progressé de 14,0 % sur la même période (de 205,9 à 234,7). Au T2 2026, les quatre ont enregistré une baisse trimestrielle, de −0,3 % (Selangor) à −1,0 % (Johor).

Les prix par type de logement

L’indice national est un mélange pondéré de quatre types de logements. Les pondérations, fixées en 2010, sont : maisons mitoyennes (terraced) 58 %, immeubles collectifs (high-rise) 24,3 %, maisons jumelées (semi-detached) 10 % et maisons individuelles isolées (detached) 7,7 % (NAPIC, Table 1.0).

Type	Indice T2 2026	Prix moyen T2 2026	Variation sur 12 mois	Indice, moyenne 2025
Maisons mitoyennes	265,1	491 820 RM	+1,1 %	262,7
Immeubles collectifs (appartements, condominiums)	222,4	383 864 RM	+0,9 %	224,4
Maisons jumelées	204,1	764 694 RM	0,0 %	204,3
Maisons individuelles isolées	180,9	691 449 RM	+1,1 %	178,7
Tous logements	234,7	506 317 RM	+0,9 %	233,7

Source : NAPIC, MHPI report Q1-Q2 2026P, chart 6.

• Les maisons mitoyennes sont celles dont les prix ont le plus augmenté depuis 2010 (indice 265,1).
• L’indice des immeubles collectifs a reculé de 3,8 % au T1 2026, puis progressé de 0,5 % au T2 2026.
• Le prix moyen national d’une maison individuelle isolée (691 449 RM) est inférieur à celui d’une maison jumelée (764 694 RM). Il s’agit de moyennes sur les logements effectivement vendus au cours du trimestre, dont la taille et l’emplacement diffèrent d’un type à l’autre.

Les écarts entre États sont importants pour les maisons les plus grandes. Une maison jumelée valait en moyenne 2,38 millions de RM à Kuala Lumpur et une maison individuelle isolée 2,85 millions de RM. Une maison mitoyenne valait en moyenne 977 286 RM à Kuala Lumpur et 232 922 RM à Melaka.

Combien de logements sont vendus

Le NAPIC comptabilise chaque transfert résidentiel enregistré au cours de la période. Ce décompte inclut les terrains résidentiels vacants et les logements encore en construction.

Année	Transactions résidentielles	Valeur totale
2015	235 967	73,47 milliards de RM
2016	203 064	65,57 milliards de RM
2017	194 684	68,46 milliards de RM
2018	197 385	68,75 milliards de RM
2019	209 295	72,42 milliards de RM
2020	191 354	65,87 milliards de RM
2021	198 812	76,90 milliards de RM
2022	243 190	94,28 milliards de RM
2023	250 586	100,93 milliards de RM
2024	260 516	106,92 milliards de RM
2025	256 512	108,27 milliards de RM
S1 2025	120 307	49,37 milliards de RM
S1 2026 (provisoire)	110 998	47,11 milliards de RM

Sources : 2015-2020, NAPIC time series 2001-2022 ; 2021-2025, NAPIC Property Market Report 2025 ; semestres, NAPIC Property Market Report H1 2026.

• Au S1 2026, le nombre de transactions résidentielles a baissé de 7,7 % et leur valeur de 4,6 % par rapport au S1 2025.
• Kuala Lumpur, Johor, Selangor et Pulau Pinang représentaient ensemble environ la moitié de toutes les transactions résidentielles, en 2025 comme au S1 2026.
• En 2025, 52,3 % des transactions résidentielles portaient sur des biens à 300 000 RM ou moins et 5,9 % sur des biens à plus de 1 million de RM. 84,5 % étaient des reventes ; 15,5 % étaient des achats auprès de promoteurs.
• Au S1 2026, les maisons mitoyennes représentaient 40,9 % des transactions résidentielles, les logements en immeuble collectif 19,1 % et les terrains vacants 16,9 %.

Logements achevés invendus (l’« overhang »)

Le NAPIC qualifie un logement d’overhang lorsqu’il est achevé, qu’il a reçu son certificat d’achèvement et de conformité (Certificate of Completion and Compliance, CCC) et qu’il reste invendu plus de neuf mois après son lancement à la vente (NAPIC, Property Market Status Report H1 2026). Le décompte porte sur les logements neufs détenus par les promoteurs, pas sur les reventes.

Période	Logements achevés invendus	Valeur
Fin 2021	36 863	non vérifiée
Fin 2022	27 746	18,41 milliards de RM
Fin 2023	25 816	17,68 milliards de RM
S1 2024	22 642	14,24 milliards de RM
Fin 2024	23 149	13,94 milliards de RM
S1 2025	26 911	16,44 milliards de RM
Fin 2025	30 471	17,73 milliards de RM
S1 2026	33 094	17,78 milliards de RM

Sources : rapports du NAPIC 2025 et S1 2026 ; 2022 et 2023, chiffres du NAPIC rapportés par EdgeProp ; S1 2024, rapporté par le New Straits Times.

Le nombre de logements achevés invendus a augmenté à chaque semestre depuis le S2 2024. Au S1 2026, il était supérieur de 23,0 % à celui d’un an plus tôt, et plus élevé qu’à n’importe quelle fin d’année depuis 2021.

Ce que représentaient les 33 094 logements au S1 2026 :

• Par type : condominiums et appartements 42,8 % (14 160 logements), maisons mitoyennes 34,9 % (11 547), maisons jumelées 9,4 %, maisons en grappe (cluster) 4,3 %, maisons individuelles isolées 3,2 %.
• Par prix : 300 000 RM ou moins 37,3 % ; de 300 001 à 500 000 RM 27,6 % ; de 500 001 RM à 1 million de RM 25,6 % ; plus de 1 million de RM 9,5 %.
• Par ancienneté depuis le lancement : 6 à 10 ans 38,0 % ; moins de 3 ans 33,0 % ; 3 à 5 ans 18,5 % ; plus de 10 ans 10,6 %.

Logements achevés invendus par État, S1 2026

État	Logements	Valeur
Johor	4 222	3,72 milliards de RM
Selangor	4 185	3,11 milliards de RM
Perak	4 075	1,17 milliard de RM
Kuala Lumpur	3 687	1,92 milliard de RM
Pulau Pinang	3 114	1,91 milliard de RM
Negeri Sembilan	2 740	1,32 milliard de RM
Melaka	2 213	756 millions de RM
Kedah	1 887	769 millions de RM
Sabah	1 887	1,23 milliard de RM
Pahang	1 818	653 millions de RM
Sarawak	1 704	663 millions de RM
Kelantan	1 236	342 millions de RM
Terengganu	113	43 millions de RM
Putrajaya	112	161 millions de RM
Perlis	60	18 millions de RM
Labuan	41	16 millions de RM
Malaisie	33 094	17,78 milliards de RM

Source : NAPIC, Property Market Report H1 2026, Table XX, page 71. Chiffres provisoires.

Le même tableau recense 58 611 logements invendus encore en construction et 12 894 logements invendus non encore construits au S1 2026. Ils ne font pas partie de l’overhang.

Ce que mesure l’indice

Les données utilisées. Le MHPI est construit à partir des prix de vente réels, et non des prix demandés. Le JPPH reçoit les actes de transfert que l’administration fiscale malaisienne (LHDN) lui transmet pour évaluer le droit de timbre sur chaque vente (formulaire 14A du National Land Code), comme l’explique le NAPIC dans la note technique de son Residential Prices Quarterly Update. L’indice couvre quatre types de logements : maisons mitoyennes, immeubles collectifs, maisons jumelées et maisons individuelles isolées.

Sa construction. L’indice repose sur une méthode hédonique. Une simple moyenne augmenterait si, un trimestre donné, davantage de logements grands ou centraux se vendaient. Un indice hédonique supprime cet effet : il estime la valeur de chaque caractéristique d’un logement (surface du terrain, surface habitable, âge, emplacement, etc.), puis suit dans le temps le prix d’un logement aux caractéristiques identiques. Des chercheurs de l’Université de Malaya décrivent le MHPI comme un indice hédonique construit avec une formule de Laspeyres, c’est-à-dire avec des pondérations fixées sur une période de base (Ahmad and Daud, PRRES). Les tableaux du NAPIC ne décrivent pas la régression.

La base. La série actuelle est fixée à 2010 = 100. Les tableaux du NAPIC conservent aussi deux séries plus anciennes, en base 1990 (1988-1999) et en base 2000 (1999-2009). Ces trois séries ne peuvent pas être comparées point à point.

Le prix moyen. Le NAPIC publie un « prix moyen d’un logement » à côté de chaque valeur de l’indice : 217 857 RM en 2010 et 506 317 RM au T2 2026. Le rapport et ses tableaux n’expliquent pas comment il est calculé. Ce n’est pas le même chiffre que la moyenne simple des ventes enregistrées dans le Residential Prices Quarterly Update du NAPIC (469 925 RM au T2 2026, voir plus bas).

Les limites de l’indice

• Les derniers trimestres sont provisoires. Le dernier trimestre est marqué d’un « P » et peut être révisé lors de la prochaine publication.
• Il arrive tard. Les chiffres du T2 2026 ont été publiés le 10 septembre 2026, plus de deux mois après la fin du trimestre.
• Il fait la moyenne de marchés très différents. Un chiffre par État mélange centres-villes et petites villes. Le NAPIC publie des chiffres pour certains districts (par exemple KL North, Petaling ou Seberang Perai) dans ses tableaux complets.
• Il ne couvre que quatre types de logements. Les terrains vacants n’y figurent pas. Les appartements avec services (serviced apartments), que le NAPIC classe dans l’immobilier commercial, ont leur propre indice (SAPI).
• Il suit les logements qui se sont vendus. Un trimestre comptant moins de ventes repose sur moins de logements par chiffre.
• Il ne dit rien d’un logement précis. Un immeuble, une rue ou un étage peuvent évoluer très différemment de l’indice de leur État.

Prix demandés et prix de vente

Les portails immobiliers affichent des prix demandés : ce que les vendeurs ou les promoteurs espèrent obtenir. Le MHPI et les tableaux de transactions du NAPIC montrent des prix de vente : ce que les acheteurs ont réellement payé, tel qu’enregistré lors du transfert.

Les deux peuvent différer pour trois raisons :

1. La négociation. Le prix convenu est souvent inférieur au premier prix demandé. Aucune source officielle ne mesure cet écart en Malaisie.
2. La composition. Les portails montrent ce qui est à vendre aujourd’hui, y compris les logements qui ne se vendent pas. Le NAPIC montre ce qui s’est vendu.
3. Le calendrier. Une vente entre dans les données du NAPIC lorsque ses actes de transfert sont déposés pour le droit de timbre, après l’accord sur le prix.

Le NAPIC publie aussi de simples statistiques sur les prix de vente enregistrés. Au T2 2026, sur un échantillon de 15 016 ventes résidentielles, le prix médian était de 350 000 RM et le prix moyen de 469 925 RM (NAPIC, Residential Prices Quarterly Update Q2 2026). La médiane est plus basse parce qu’un petit nombre de logements très chers tire la moyenne vers le haut. La moitié des logements se sont vendus 350 000 RM ou moins.

Le site du NAPIC, napic.jpph.gov.my, propose également une page de données de transactions ouvertes (« Data Transaksi Terbuka »).

Questions fréquentes

Quel est le prix moyen d’un logement en Malaisie en 2026 ?

Le prix moyen du NAPIC était de 506 317 RM au T2 2026 (provisoire) et de 508 923 RM au T1 2026. Pour l’ensemble de 2025, il était de 504 132 RM. Le prix médian des logements vendus au T2 2026 était plus bas, à 350 000 RM.

Quel État a les logements les plus chers ?

Kuala Lumpur, avec une moyenne de 825 282 RM au T2 2026. Viennent ensuite Sarawak (574 099 RM), Selangor (561 187 RM) et Sabah (558 358 RM). Melaka est le moins cher, à 261 234 RM.

Les prix des logements baissent-ils en Malaisie ?

Sur 12 mois, non : l’indice national était supérieur de 0,9 % au T2 2026 par rapport au T2 2025. Sur les deux derniers trimestres, oui : il a reculé de 0,3 % au T1 2026 et de 0,5 % au T2 2026. Selangor (−1,1 %) et Perak (−2,2 %) étaient en dessous de leur niveau d’un an plus tôt. Les autres États étaient au-dessus.

Que signifie un indice de 234,7 ?

Cela signifie que les prix s’élèvent à 234,7 % de leur niveau moyen de 2010, soit environ 2,35 fois plus. L’indice mesure une évolution dans le temps. Il ne donne pas un prix en ringgit ; le NAPIC publie le prix moyen séparément.

Quel est le prix moyen d’un logement à Kuala Lumpur ?

La moyenne du NAPIC fondée sur l’indice était de 825 282 RM au T2 2026 (provisoire), contre 803 500 RM un an plus tôt. Le prix médian des 1 096 logements vendus à Kuala Lumpur ce trimestre-là était de 510 000 RM (NAPIC, Residential Prices Quarterly Update Q2 2026, « Keseluruhan Negeri », consulté le 29 octobre 2026). Pour un logement en immeuble collectif à Kuala Lumpur, la moyenne du NAPIC était de 562 326 RM (MHPI tables Q2 2026P, Table X). Pour un quartier en particulier, consultez nos guides sur KLCC et Mont Kiara.

De combien les prix des logements augmentent-ils chaque année en Malaisie ?

Entre 2015 et 2025, l’indice national est passé de 164,5 à 233,7 (moyennes annuelles), soit environ 3,6 % par an en moyenne (calcul de notre part à partir des chiffres du NAPIC du tableau ci-dessus). Sur les 12 mois jusqu’au T2 2026, la hausse était de 0,9 %. Les évolutions passées ne disent rien des évolutions futures, et nous ne publions aucune prévision.

Quel est le prix au mètre carré à Kuala Lumpur ?

Le NAPIC n’en publie pas pour l’ensemble des logements. Son prix provisoire pour les appartements avec services (serviced apartments) du centre de KL était de 10 835 RM par mètre carré au S1 2026, soit environ 1 007 RM par pied carré (sq ft), selon Hartamas Research citant le NAPIC (6 octobre 2026). C’est un chiffre valable pour tout le district, pas pour un immeuble en particulier.

Quel est le rendement locatif en Malaisie ?

L’indice des prix des logements ne mesure pas les loyers. Les tableaux locatifs du NAPIC, eux, le font : consultez notre guide du rendement locatif pour les rendements bruts officiels par ville.

Qu’est-ce que l’overhang immobilier ?

C’est le nombre de logements neufs achevés, dotés de leur certificat d’achèvement (CCC) et encore invendus plus de neuf mois après leur lancement. Au S1 2026, on comptait 33 094 logements de ce type, d’une valeur de 17,78 milliards de RM. Johor, Selangor et Perak en comptaient le plus.

À quelle fréquence le MHPI est-il mis à jour ?

Chaque trimestre. Le NAPIC publie l’indice avec ses rapports de marché semestriels et annuels, et met les tableaux en ligne sur napic.jpph.gov.my. Le dernier trimestre est provisoire et peut être révisé lors de la prochaine publication.

Ce que nous ne couvrons pas

Cette page ne présente que des chiffres publiés et datés. Elle ne couvre pas :

• les prévisions de prix, de ventes ou de stocks invendus, ni aucun avis sur le moment d’acheter ou de vendre ;
• la manière de payer un logement ;
• les conseils sur un bien, un quartier ou un promoteur en particulier.

Pour les coûts fixés par la loi à l’achat (droit de timbre, frais juridiques et impôt sur les plus-values de revente), consultez notre guide du droit de timbre et des frais juridiques.

Sources

Toutes vérifiées le 29 octobre 2026.

• NAPIC, MHPI tables Q2 2026P (Excel) et MHPI report Q1-Q2 2026P (PDF), publiés le 10 septembre 2026.
• NAPIC, Property Market Report H1 2026, 10 septembre 2026.
• NAPIC, Property Market Status Report H1 2026, 2026.
• NAPIC, Property Market Report 2025, 2026.
• NAPIC, Volume and value of property transactions by sub-sector, 2001-2022.
• NAPIC, Residential Prices Quarterly Update Q2 2026.
• EdgeProp, Overhang residential units down 7% in 2023, mars 2024.
• New Straits Times, Perak, Johor and KL lead number of unsold properties, septembre 2024.
• Ahmad, A. E. and Daud, M. N., Examining a model for Kuala Lumpur office price index, Université de Malaya, communication à la conférence PRRES.