Terrains industriels de Johor et essor des centres de données en 2026 : prix, zones et règles

Ce texte ne constitue ni un avis juridique ni un avis fiscal. Il rapporte les chiffres et les règles publiés jusqu’au 29 octobre 2026. Johor et le gouvernement fédéral ont modifié à plusieurs reprises les règles sur les centres de données et sur les terrains depuis 2024. Avant de signer quoi que ce soit, demandez à un avocat malaisien de confirmer les règles applicables au titre concerné.

En bref

Johor est le premier marché de centres de données de Malaisie. Les cabinets d’études estiment sa capacité en service en 2026 entre 825 et 1 110 MW, selon la méthode de comptage, avec 3 à 8,5 GW supplémentaires en construction ou en projet. Johor concentre 29 des 61 projets de centres de données qui ont signé des contrats de fourniture d’électricité avec TNB, soit 5,6 GW sur 8,3 GW (TNB, 28 août 2026).

Les terrains industriels de Johor ont changé de mains 669 fois pour 3,94 milliards de RM au premier semestre 2026 : moins de transactions qu’un an plus tôt (732), mais une valeur totale supérieure (3,63 milliards de RM) (NAPIC, S1 2026). Les grandes parcelles recensées par NAPIC et dans les documents des sociétés se sont vendues entre environ 36 et 160 RM le pied carré, selon la zone.

Un acheteur étranger peut acquérir un bien industriel à Johor à partir de 1 million de RM, avec l’autorisation de l’État et un prélèvement de l’État rapporté à 4 % de la valeur depuis le 1er juillet 2025. Les terres agricoles ne peuvent être que louées. L’électricité et l’eau sont désormais les principales limites : Johor n’approuve que des centres de données de niveau Tier 3 et Tier 4 refroidis par air, et le gouvernement fédéral a mis 24 nouvelles demandes en attente.

Quelle capacité de centres de données Johor possède

Chaque cabinet d’études définit à sa façon la capacité « en service » et le « pipeline », si bien que leurs chiffres ne coïncident pas. Nous les présentons côte à côte plutôt que d’en retenir un seul.

Source (date)	Capacité en service	En construction + en projet
JLL, via NST (28 avr. 2026)	850 MW	4 500 MW (1 800 + 2 700)
Cushman & Wakefield, S1 2026, via EdgeProp (27 août 2026)	1 110 MW	3 088 MW (602 + 2 486)
Knight Frank Data Centre Atlas 2026, via The Edge (30 juil. 2026)	1 110 MW	8 542 MW
BMI (Fitch Solutions), via FMT (23 oct. 2026)	environ 825 MW	environ 3 900 MW sur trois à cinq ans

Trois données de TNB, l’exploitant du réseau, sont plus utiles que n’importe quelle estimation (Analyst Briefing 2QFY2026, 28 août 2026) :

• Puissance contractée. Dans toute la Malaisie, 61 projets de centres de données ont signé des contrats de fourniture pour une demande maximale de 8,35 GW. Johor en compte 29, soit 5,6 GW (67 %).
• Puissance réellement utilisée. Les centres de données du pays ont appelé 1 256 MW en juin 2026, contre 603 MW en juin 2025. La capacité contractée dépasse largement ce qui est utilisé aujourd’hui.
• Dans le système. 42 projets représentant une demande maximale de 5,65 GW étaient raccordés ou en construction en juin 2026.

Cushman & Wakefield évalue le taux de vacance de la colocation à Johor à 0,7 % : les nouvelles salles ont été occupées presque dès leur achèvement.

Investissements approuvés. La MIDA a approuvé 218,5 milliards de RM d’investissements au S1 2026, dont 95,8 milliards de RM (environ 44 %) pour les centres de données et le cloud. Johor a reçu 59,4 milliards de RM d’approbations, tous secteurs confondus ; le communiqué de la MIDA ne précise pas la part des centres de données (The Edge, 28 août 2026). Dans une réponse écrite au Parlement, le ministère du Numérique a indiqué que 27 projets de centres de données, d’une valeur de 225,97 milliards de RM, avaient été approuvés par la Data Centre Task Force en juillet 2026, dont 16 à Johor (Bernama, 14 octobre 2026).

Les transactions industrielles de Johor au S1 2026

Tous les chiffres proviennent du Property Market Report S1 2026 de NAPIC. Ils excluent les ventes des promoteurs pour lesquelles le titre individuel n’a pas encore été délivré.

	S1 2025	S1 2026	Variation
Transactions industrielles à Johor	732	669	−8,6 %
Valeur	3,63 milliards de RM	3,94 milliards de RM	+8,6 %
Achetées par des non-citoyens	n.d.	6 (73,7 millions de RM)	n.d.
Malaisie, tous États	4 148 (14,25 milliards de RM)	3 932 (14,78 milliards de RM)	−5,2 % / +3,8 %

• Classement. Johor était le deuxième État le plus actif pour l’immobilier industriel (17,0 % des transactions nationales), derrière Selangor (32,9 %).
• Qui achète. À Johor, les transactions entre sociétés représentaient 380 des 669 transactions et 3,39 milliards de RM des 3,94 milliards de RM.
• Offre. Johor comptait 19 706 unités industrielles existantes au S1 2026, 460 en construction et 360 en projet. Seules 76 unités industrielles achevées étaient invendues.
• Prix. NAPIC indique que les prix industriels étaient « globalement stables », la demande d’entrepôts, de commerce en ligne et de centres de données tirant les prix à la hausse à certains endroits. Dans le GP Industrial Park (district de Johor Bahru), les usines mitoyennes de 1,5 étage sont passées de 800 000 RM à 1,05 million de RM, soit +31,3 %.

Prix par zone

NAPIC ne publie pas d’indice des prix des terrains industriels par zone. Il publie en revanche la liste des plus grosses ventes recensées, avec la surface et le prix. Nous avons divisé chaque prix par la surface pour obtenir un prix au pied carré. Une vente isolée n’est pas un prix de marché : la taille de la parcelle, le zonage, les infrastructures et le régime foncier font tous varier le prix.

Zone	Vente (année)	Surface	Prix	RM/pi² (environ)
Pasir Gudang (Tanjung Langsat)	Parcelle industrielle (2025)	109 564,71 m²	42,26 M RM	36
Senai (i-Park Senai Airport City)	Terrain industriel (2024)	60 945,88 m²	49,20 M RM	75
Plentong (Ban Foo)	Terrain industriel (2025)	82 793,51 m²	98,98 M RM	111
Iskandar Puteri (Nusajaya Tech Park)	Terrain industriel (2024)	242 811,40 m²	300,56 M RM	115
Senai (Taman Teknologi Johor)	Parcelle industrielle (2025)	39 311 m²	49,08 M RM	116
Iskandar Puteri (Tanjung Kupang)	Terrain pour centre de données, approuvé en oct. 2026	environ 65 acres	398,11 M RM	environ 140
Iskandar Puteri (SILC Nusajaya)	Terrain industriel (2025)	55 899 m²	91,46 M RM	152
Bandar Cemerlang	Terrain en pleine propriété (freehold) vendu à un exploitant de centre de données, avr. 2026	49,72 acres	346,53 M RM	environ 160

Sources : NAPIC S1 2026, région Sud, Summary of Prominent Sales ; The Edge, 9 avril 2026 (Bandar Cemerlang) ; The Edge via KLSE Screener, 27 octobre 2026 (Tanjung Kupang ; superficie de 65,28 acres selon Cushman & Wakefield).

Deux points ressortent :

• Les parcelles vendues à des exploitants de centres de données se situent en haut de la fourchette. Le vendeur de Bandar Cemerlang a indiqué que son prix était supérieur de 39 % à celui de terrains voisins vendus 115 RM le pied carré en 2025, et qu’il avait été convenu sans expertise indépendante.
• Sedenak Tech Park n’a pas de prix publié. C’est le pôle de centres de données d’Ibrahim Technopolis (IBTEC), un projet de 7 290 acres à Kulai dont la première phase est achevée (NAPIC). Une parcelle de 145 acres à Sedenak Tech Park West a fait l’objet d’un accord en août 2026 pour un campus de l’ordre du gigawatt, mais le prix n’a pas été communiqué (EdgeProp, 20 août 2026). Le chiffre NAPIC le plus proche est une parcelle de 2 904 371,66 m² pour un programme mixte, le long de Jalan Kulai–Sedenak, vendue 625,25 millions de RM (environ 20 RM le pied carré). Ce n’est pas un terrain pour centre de données et il n’est pas comparable.

Les prix demandés sur les portails d’annonces ne sont pas utilisés ici : ce ne sont pas des transactions.

Règles pour un acheteur étranger de terrain industriel à Johor

Chaque État contrôle les ventes de terrains aux étrangers en vertu de l’article 433B du Code foncier national (National Land Code). Le bureau foncier de Johor publie ses règles (PTG Johor, consulté le 29 octobre 2026) :

• Qui est considéré comme étranger. Un non-citoyen, un résident permanent, une société ou une institution étrangère, ou une société malaisienne dont ces personnes détiennent plus de 50 % des droits de vote.
• Bien industriel. Prix minimum de 1 000 000 RM, que l’achat se fasse auprès d’un promoteur (sans quota) ou d’un propriétaire. La page renvoie à la circulaire PTG Johor n° 01/2017 pour les conditions détaillées.
• Terres agricoles. Un acheteur étranger ne peut pas les posséder, seulement les louer, pour 10 ans ou plus, par l’intermédiaire d’une société enregistrée localement, pour l’agriculture de haute technologie, l’agrotourisme ou l’agro-industrie d’exportation. Minimum de 1 000 000 RM ou plus de 15 acres, le plus élevé des deux.
• Jamais ouverts aux étrangers. Les terres réservées aux Malais (Malay Reserve) ; les terrains vendus sur décision de justice ou aux enchères publiques ; les lots réservés aux Bumiputera, sauf exemption ; les biens classés au patrimoine ; les échoppes et les ateliers de services.
• Documents. Pour un acheteur société : les statuts, les formulaires 24 et 49, une résolution du conseil d’administration et la confirmation par le secrétaire de la société de la structure actuelle de l’actionnariat, ainsi que le contrat de vente, une copie du titre et les reçus à jour des taxes foncières et immobilières.
• Prélèvement de l’État. 4 % de la valeur pour un bien industriel depuis le 1er juillet 2025, en vertu de la circulaire 03/2025 du bureau foncier de Johor, selon le cabinet d’avocats Y Kong, Wong & Partners (30 juillet 2025) et The Edge (30 juin 2025). Les biens résidentiels, commerciaux et agricoles paient 3 %. La page du bureau foncier de l’État ne publie pas ces taux.
• Régime foncier. Il est inscrit sur chaque titre : pleine propriété (freehold) ou bail emphytéotique (leasehold) d’une durée déterminée. La parcelle de Bandar Cemerlang citée plus haut était en pleine propriété. Vérifiez le titre, la durée restante du bail et l’usage autorisé du terrain avant de signer.

Les règles pour les logements sont différentes : voir notre guide sur les prix minimum pour un acheteur étranger, État par État.

JS-SEZ : ce qui est officiellement proposé

L’accord créant la zone économique spéciale Johor-Singapour (JS-SEZ) a été signé le 6 janvier 2025 et échangé devant les deux Premiers ministres le 7 janvier 2025 (Singapore EDB, 7 janvier 2025). La zone couvre 3 505 km² d’Iskandar Malaysia et de Pengerang, répartis entre Johor Bahru, Iskandar Puteri, Pasir Gudang, Kulai et Kota Tinggi (NAPIC S1 2026). Elle comprend neuf zones phares, dont Iskandar Puteri, Pasir Gudang, Senai–Skudai et Sedenak (MIDA, 27 janvier 2025).

Le dispositif fiscal, en vigueur depuis le 1er janvier 2025 (MIDA, 8 janvier 2025) :

• Un impôt sur les sociétés de 5 % pendant 15 ans au plus pour les nouveaux investissements dans des activités éligibles : intelligence artificielle, chaîne d’approvisionnement de l’informatique quantique, dispositifs médicaux, industrie aérospatiale et centres de services mondiaux. Les centres de données ne figurent pas sur la liste publiée.
• Un impôt sur le revenu des personnes de 15 % pendant 10 ans pour les travailleurs du savoir éligibles.
• Des dispositifs sur mesure pour les zones phares. La MIDA a depuis publié des lignes directrices détaillées : un dispositif pour les zones A à G, et des dispositifs distincts pour les zones H et I (Rahmat Lim & Partners, 10 juillet 2026).

Le ministère de l’Économie a fait état de 76,98 milliards de RM d’investissements approuvés dans la JS-SEZ en 2025 et de 5,49 milliards de RM au T1 2026. Dans le même communiqué, il a indiqué que le plan directeur de la zone était toujours en cours de finalisation et n’avait pas encore été lancé (The Edge, 2 juillet 2026).

Électricité, eau et position de l’État en 2026

• Limite fédérale pour les centres de données hors IA. Le 24 février 2026, le Premier ministre a déclaré au Parlement que les nouveaux centres de données sans lien avec l’IA avaient été restreints « il y a presque deux ans », en raison de la consommation d’eau et d’électricité (The Edge).
• 24 demandes en attente. Le 28 octobre 2026, le ministre du Commerce a indiqué que le gouvernement n’avait pas statué sur 24 nouvelles demandes pendant la réalisation des 117 projets approuvés, et que la MIDA vérifie désormais l’approvisionnement en eau avec chaque État avant d’examiner l’électricité (NST).
• Johor : uniquement du Tier 3 et du Tier 4 refroidis par air. Le 10 mars 2026, le Menteri Besar a indiqué que le comité d’État chargé des centres de données (JPPPDNJ) examine les besoins en eau et en électricité de chaque projet et n’approuve que les centres Tier 3 et Tier 4 à refroidissement par air. « Si un centre de données exige un volume d’eau élevé, nous ne l’approuverons pas » (Bernama). L’État prévoit aussi 38 projets d’approvisionnement en eau pour 15,3 milliards de RM.
• Nouveaux projets différés à Johor. Johor a décidé de différer jusqu’en 2027 les nouveaux développements de centres de données, en raison des contraintes d’approvisionnement en eau. Dans une réponse écrite au Parlement, le ministère fédéral du Commerce a indiqué qu’en janvier 2026, aucun investissement dans un centre de données en Malaisie n’avait été différé (Malay Mail, 11 février 2026).
• Raccordement au réseau. BMI classe les contraintes électriques de Johor comme les plus sévères parmi les grands pôles de centres de données d’Asie-Pacifique, et indique que le raccordement au réseau, et non la production, est le principal obstacle (FMT, 23 octobre 2026). La Data Centre Task Force exige la preuve d’un locataire de référence (anchor tenant) avant la signature d’un contrat de fourniture (The Star, 1er octobre 2026) et, selon RHB Research à l’issue d’une réunion avec la direction de TNB, tous les centres de données sont soumis à un régime de take-or-pay pendant leurs cinq premières années d’exploitation (The Star, 13 juillet 2026).
• Tarif. Une nouvelle structure tarifaire de l’électricité s’applique depuis le 1er juillet 2025. Lors d’une présentation de TNB, des analystes ont indiqué que les centres de données relèveraient d’une nouvelle catégorie « ultra haute tension » à environ 60 sen le kWh en moyenne (EdgeProp, 2 juillet 2025). Il s’agit d’une moyenne avancée par des analystes, et non d’une ligne tarifaire publiée.

Questions

Un étranger peut-il acheter un terrain industriel à Johor ? Oui, à partir de 1 million de RM, avec l’autorisation de l’autorité de l’État de Johor. Les résidents permanents et les sociétés malaisiennes contrôlées à plus de 50 % par des étrangers sont traités comme étrangers. Les terres réservées aux Malais (Malay Reserve) et les terrains vendus aux enchères leur sont toujours fermés.

Un étranger peut-il posséder un terrain agricole à Johor ? Non. L’État n’autorise qu’un bail de 10 ans ou plus, par l’intermédiaire d’une société enregistrée localement, pour des usages agricoles ou agro-industriels précis.

Combien coûte un terrain industriel à Johor ? Les grandes parcelles recensées par NAPIC en 2024-2025 se sont vendues d’environ 36 RM le pied carré à Tanjung Langsat jusqu’à environ 152 RM le pied carré à SILC Nusajaya. Deux ventes de 2026 à des exploitants de centres de données ont atteint environ 140 et 160 RM le pied carré. Ce sont des transactions isolées, non une moyenne.

Quelle capacité de centres de données Johor possède-t-il ? Entre environ 825 MW et 1 110 MW en service en 2026, selon le cabinet d’études. Johor compte 5,6 GW de demande maximale contractée avec TNB.

Approuve-t-on encore de nouveaux centres de données à Johor ? Uniquement des centres Tier 3 et Tier 4 à refroidissement par air, selon l’État (mars 2026). Au niveau fédéral, 24 nouvelles demandes étaient en attente en octobre 2026 pendant la réalisation de 117 projets approuvés.

Les centres de données bénéficient-ils des incitations fiscales de la JS-SEZ ? Ils ne figurent pas sur la liste publiée des activités éligibles au taux d’impôt sur les sociétés de 5 %. La MIDA décide de l’éligibilité au cas par cas, selon ses lignes directrices.

Ce que nous ne couvrons pas

• Le financement d’un achat de terrain, et le traitement fiscal des revenus locatifs ou d’une revente ultérieure.
• Le droit de timbre sur les transferts de terrains industriels, qui dépend de l’acheteur et de l’acte.
• Les sociétés cotées, les fonds ou les actions liés aux centres de données.
• L’opportunité d’acheter, et les prix futurs des terrains.
• Les terrains des autres États, et les logements à Johor (voir notre guide pour les acheteurs étrangers).