Garantie des défauts : vos délais de réparation

En bref

La période de garantie des défauts (DLP) est la durée pendant laquelle le promoteur d’un logement neuf doit réparer les défauts à ses frais. Le calculateur en haut de cette page transforme les règles ci-dessous en dates pour votre propre logement.

• Durée. La période de garantie des défauts (DLP), tempoh liabiliti kecacatan dans le texte malais des contrats, est de 24 mois à compter de la date de remise des clés (vacant possession, VP) du lot. Elle est fixée par la loi, non par le promoteur (annexe G, clause 27 ; annexe H, clause 30).
• Ce qui est couvert. Tout défaut, retrait ou autre vice qui apparaît dans ces 24 mois et qui est dû à une malfaçon ou à des matériaux défectueux, ou au fait que le bien n’a pas été construit conformément aux plans approuvés et à la description de votre contrat de vente (SPA). Dans un programme en copropriété, cela comprend les parties communes.
• Le délai du promoteur. Le promoteur doit réparer à ses frais dans les 30 jours suivant la réception de votre notification écrite.
• S’il ne le fait pas. Vous notifiez le coût et votre intention de faire les travaux, le promoteur dispose de 30 jours de plus, puis vous pouvez faire réparer vous-même et récupérer le coût sur les 5 % du prix détenus par les avocats du promoteur à titre de séquestre (stakeholder).
• Si le litige persiste. Vous pouvez saisir le tribunal des réclamations des acquéreurs (Tribunal for Homebuyer Claims) : jusqu’à 50 000 RM par réclamation, 10 RM de frais de dépôt, au plus tard 12 mois après la fin de la DLP.

Ce que montre le calculateur

• La date de remise des clés. Tout se compte à partir du jour où vous avez pris la remise des clés (vacant possession, VP), le terme juridique pour la livraison du logement vide, avec les clés.
• Mois 8. La moitié des 5 % détenus par les avocats du promoteur revient au promoteur à cette date, sauf si ces avocats ont reçu auparavant une copie de votre notification de défauts. Envoyez la copie avant cette date si vous avez constaté un défaut.
• Mois 24. La DLP prend fin. Un défaut qui apparaît d’ici cette date est couvert, et la seconde moitié des 5 % revient au promoteur, sauf si les avocats ont reçu auparavant une copie d’une notification de défauts.
• Mois 36. Dernier jour pour déposer une réclamation pour défauts devant le tribunal des réclamations des acquéreurs (Tribunal for Homebuyer Claims), 12 mois après la fin de la DLP.

Les dates sont comptées en mois calendaires. Elles supposent un contrat conforme au modèle légal, signé depuis le 1er juillet 2015 ; vérifiez donc votre propre contrat.

Quand démarrent les 24 mois

Le délai court à partir de la date à laquelle vous prenez la remise des clés, et non de la date de signature du SPA ni de votre emménagement.

Selon le contrat, le promoteur ne peut livrer que lorsque le certificat d’achèvement et de conformité (CCC) a été délivré et que l’eau et l’électricité sont prêtes à être raccordées. Pour un lot en copropriété, le titre de copropriété (strata title) distinct doit aussi avoir été délivré, sauf si le contrôleur du logement (Controller of Housing) a certifié par écrit que la remise peut avoir lieu sans lui (annexe H, clauses 27 et 28). La remise comprend la remise des clés.

Il y a un piège. Si le promoteur vous signifie un avis de prise de possession et que vous ne venez pas chercher les clés, vous êtes réputé avoir pris la remise des clés 30 jours après la signification de l’avis (annexe G, clause 26(3) ; annexe H, clause 27(3)). La DLP commence alors quand même. Conservez l’avis du promoteur et notez sa date.

Ce que le promoteur doit réparer

La clause est identique dans les quatre annexes. Un défaut est couvert lorsque trois conditions sont réunies :

1. Il s’agit d’un défaut, d’un retrait ou d’un autre vice dans le lot, le bâtiment ou (en copropriété) les parties communes. Les fissures de retrait sont expressément citées.
2. Il apparaît dans les 24 mois suivant la remise des clés. Ce qui compte, c’est le moment où le défaut apparaît, non celui où il est réparé.
3. Il est dû à une malfaçon ou à des matériaux défectueux, ou à un écart par rapport aux plans et à la description approuvés annexés au SPA.

Le troisième critère est plus large qu’il n’y paraît. Dans l’affaire Lakefront Residence Sdn Bhd v Tribunal Tuntutan Pembeli Rumah (Cour d’appel, [2023] MLJU 2352), le promoteur avait remplacé la climatisation centrale prévue aux plans par des unités split dont les compresseurs se trouvaient dans la cour de la cuisine. La cour a jugé qu’il s’agissait d’un « défaut » au sens de la clause, de sorte que les acquéreurs pouvaient récupérer ce qu’ils avaient dépensé pour déplacer les compresseurs (LHAG, 8 février 2024).

Le promoteur répare à ses propres frais et dépens. Rien dans la clause ne lui permet de vous facturer la réparation ni de choisir de vous indemniser à la place.

La règle des 30 jours et votre droit de faire réparer vous-même

L’annexe H, clause 30(2) (et l’annexe G, clause 27(2)) fixe une séquence précise.

Étape	Qui	Délai
Vous envoyez une notification écrite listant les défauts	Acquéreur	À tout moment dans les 24 mois
Le promoteur répare	Promoteur	30 jours à compter de la réception de la notification
À défaut de réparation : vous notifiez le coût et votre intention de faire les travaux, avant de les commencer	Acquéreur	À tout moment après les 30 jours
Le promoteur peut encore faire les travaux	Promoteur	30 jours à compter de votre notification d’intention
Vous commencez les travaux dès que possible et réclamez le coût	Acquéreur	Après les seconds 30 jours
Les avocats du promoteur versent le coût prélevé sur la somme consignée	Avocats du promoteur	30 jours à compter de votre demande écrite

Omettre la seconde notification affaiblit votre réclamation, car la clause en fait une condition pour récupérer le coût.

Les 5 % détenus par les avocats du promoteur

Le jour de la remise des clés, les derniers 5 % du prix d’achat sont versés aux avocats du promoteur, qui les détiennent à titre de séquestre (stakeholder) et non comme argent du promoteur (troisième annexe, point 5, des annexes G et H) :

• 2,5 % sont versés au promoteur 8 mois après la remise des clés ;
• 2,5 % sont versés 24 mois après la remise des clés.

Vous pouvez bloquer chaque versement. Si, avant le mois 8 ou le mois 24, vous signifiez une copie de votre notification de défauts aux avocats du promoteur, ceux-ci ne peuvent pas verser les 2,5 % concernés tant qu’ils n’ont pas reçu un certificat de l’architecte du promoteur attestant que les défauts ont été corrigés (clause 30(3) de l’annexe H, 27(3) de l’annexe G). Les avocats sont désignés dans votre SPA. Envoyer la notification au seul promoteur ne déclenche pas cette protection.

La somme consignée sert aussi à payer le coût de vos propres réparations. Elle est plafonnée par ce qui reste détenu : 5 % du prix au maximum.

Lot ou parties communes : qui réclame

Dans un programme en copropriété, la clause 30 de l’annexe H couvre le lot, le bâtiment et les parties communes (ascenseurs, couloirs, toiture, parking, équipements). Tout acquéreur peut notifier un défaut des parties communes, mais le prouver seul coûte cher. Des avocats cités par EdgeProp notent que les propriétaires agissent généralement ensemble (EdgeProp, 15 décembre 2022).

Le Strata Management Act 2013 (Act 757) ajoute trois niveaux :

• Qui gère. Le promoteur gère d’abord les parties communes. Il doit convoquer la première assemblée de l’organe de gestion commun (Joint Management Body, JMB) dans les 12 mois suivant la remise des clés du premier lot. Le syndicat de copropriété (Management Corporation, MC) des propriétaires prend le relais une fois les titres de copropriété délivrés (Act 757, art. 17-22). Le JMB ou le MC peut signaler les défauts au promoteur et, en son nom propre, agir contre lui.
• Un dépôt auprès du commissaire aux bâtiments. À la remise des clés, le promoteur doit verser un dépôt, dont le montant est fixé par le commissaire aux bâtiments (COB), pour financer la remise en état des défauts des parties communes. Le COB peut l’utiliser pour ces travaux et en demander davantage s’il ne suffit pas. La part inutilisée est restituée au promoteur à la fin de la DLP du programme (art. 92).
• Une obligation qui ne se transfère pas. La désignation d’un gestionnaire (managing agent) ne décharge pas le promoteur de son obligation de réparer les défauts des parties communes pendant la DLP (art. 90).

Les tribunaux ont aussi admis qu’un JMB puisse poursuivre un promoteur pour négligence à raison de défauts des parties communes, sans contrat direct. En août 2025, la Cour d’appel a confirmé la responsabilité du promoteur envers le JMB de Subang Parkhomes, les dommages-intérêts restant à évaluer (Free Malaysia Today, 5 août 2025).

Comment réclamer, étape par étape

1. Vérifiez la remise. Assurez-vous que le CCC est délivré et que les raccordements sont prêts. Notez la date de remise des clés, ou celle de l’avis du promoteur.

2. Inspectez et listez. Passez pièce par pièce : murs, sols, plafonds, portes et fenêtres, plomberie, électricité, finitions, et tout ce qui diffère des plans et du descriptif de votre SPA. Pour chaque défaut, notez l’emplacement, une courte description et une photo datée.

   Ce qu’il faut noter pour chaque défaut (une liste de contrôle, non un modèle juridique) : la pièce et l’emplacement exact ; une photo datée ; la date à laquelle vous l’avez vu pour la première fois ; et s’il se situe dans votre lot ou dans les parties communes. Envoyez la liste par écrit au promoteur, avec une copie aux avocats du promoteur.

3. Envoyez une notification écrite au promoteur. Conservez la preuve de sa réception : copie signée pour réception, lettre recommandée, ou e-mail avec réponse.

4. Envoyez une copie aux avocats du promoteur. Faites-le avant le mois 8 et, pour les défauts plus tardifs, avant le mois 24.

5. Suivez les réparations. Donnez accès au logement, vérifiez chaque point, et ne validez que ce qui est réellement réparé.

6. Après 30 jours, notifiez le coût et l’intention. Obtenez un devis et envoyez-le au promoteur avec votre intention de faire les travaux.

7. Après 30 jours de plus, réparez et réclamez. Conservez factures et reçus, et envoyez une demande écrite aux avocats du promoteur.

8. Si le litige persiste, saisissez le tribunal (section suivante).

Les défauts peuvent apparaître par vagues. Vous pouvez envoyer plusieurs notifications pendant les 24 mois ; chacune déclenche ses propres 30 jours.

Le tribunal des réclamations des acquéreurs (Tribunal for Homebuyer Claims)

Le tribunal des réclamations des acquéreurs (Tribunal Tuntutan Pembeli Rumah, TTPR) est institué par le Housing Development Act et relève du Tribunal du logement et de la gestion de copropriété (Tribunal for Housing and Strata Management) du ministère du Logement. En 2023, il a réglé 1 331 affaires d’acquéreurs (RTM, 30 janvier 2024).

Point	Règle	Source
Réclamation maximale	50 000 RM par réclamation	Act 118, art. 16M (texte HBA)
Fractionnement	Interdit pour une même affaire ; des réclamations distinctes pour des objets différents sur un même lot peuvent chacune atteindre 50 000 RM	Art. 16Q ; Cour fédérale, Remeggious Krishnan v SKS Southern [2023] 4 CLJ 36 (FMT, 17 mars 2023)
Frais de dépôt	10 RM, formulaire 1, quatre exemplaires	Tribunal Regulations 2002 (texte HBA)
Délai pour les défauts	Au plus tard 12 mois après la fin de la DLP, soit environ 36 mois après la remise des clés	Art. 16N(2)(b) ; Lakefront Residence (LHAG)
Défense du promoteur	14 jours après la signification de la réclamation	Règlement 10(1)
Décision	Sans délai et, si possible, dans les 60 jours à compter du premier jour de l’audience	Art. 16Y(1)
Avocats	Non autorisés, sauf si le tribunal constate des questions de droit complexes et une grave difficulté financière pour une partie qui n’en a pas	Art. 16U(2)
Effet	Définitive et contraignante, réputée ordonnance d’un Magistrate’s Court ou d’un Sessions Court ; le non-respect constitue une infraction	Art. 16AC, 16AD

La réclamation doit se fonder sur le SPA et émaner d’un acquéreur. Vous déposez la réclamation et ses copies au greffe du tribunal et signifiez un exemplaire scellé au promoteur. Le tribunal statue selon les termes du contrat. Dans une affaire, la réclamation d’un acquéreur portant sur un balcon présenté comme couvert dans l’appartement témoin, mais non décrit ainsi dans le SPA, a été rejetée (Richard Wee Chambers, 23 septembre 2022).

Le même cabinet énumère les documents généralement joints : le SPA, l’acceptation de la remise des clés, le CCC, la liste des défauts réclamés, des photographies en couleur et votre correspondance avec le promoteur.

Les réclamations supérieures à 50 000 RM pour une même affaire, celles qui ne se fondent pas sur le SPA et celles pour préjudice corporel relèvent des tribunaux. Le tribunal ne vous prive pas de votre droit de saisir la justice.

Ce que la DLP ne couvre pas

• Les défauts qui apparaissent pour la première fois après 24 mois. La clause légale ne s’applique plus. Des voies de droit commun, comme la négligence, peuvent exister ; savoir si elles conviennent à un cas relève d’un avocat.
• Les dommages causés par vous ou votre entrepreneur. La clause couvre les vices dus à la main-d’œuvre ou aux matériaux du promoteur, ou à un écart par rapport aux plans. Les dégâts d’une rénovation ultérieure, d’un mauvais usage ou de l’usure normale n’en font pas partie.
• Les promesses extérieures au SPA. Brochures, appartements témoins et promesses verbales ne relèvent pas de la clause, sauf s’ils figurent au contrat ou font partie de la même transaction, comme la cour l’a jugé pour l’acte de covenants mutuels (deed of mutual covenant) dans Lakefront Residence.
• Le retard de livraison. C’est une clause distincte : le SPA prévoit une indemnité pour l’acquéreur lorsque la remise des clés ou les équipements communs sont livrés en retard. Elle se réclame sur son propre fondement, non au titre de la DLP.
• Le préjudice corporel. Tribunaux uniquement.

Les programmes hors du Housing Development Act

La loi et ses contrats types s’appliquent aux logements d’habitation construits par un promoteur titulaire d’une licence. Les commerces, bureaux et lots approuvés comme locaux commerciaux ne sont pas couverts. En août 2025, le ministre du Logement a indiqué que son ministère étudiait des modifications pour étendre l’application de la loi aux projets commerciaux problématiques (Malay Mail, 18 août 2025). En novembre 2025, le ministère a déclaré qu’un Real Property Development Bill, remplaçant l’Act 118 et couvrant aussi les projets commerciaux, serait déposé en juin 2026 ; nous n’avons trouvé aucune trace de son dépôt au 29 octobre 2026 (The Star, 20 novembre 2025).

Pour ces programmes, il n’existe aucune DLP légale : la durée de garantie, le délai de réparation et toute somme retenue sont ceux que fixe le contrat, et le tribunal des acquéreurs n’est pas accessible. Les litiges relèvent des tribunaux, selon le contrat.

Les produits hybrides se situent entre les deux. Des portails immobiliers indiquent que les lots SOHO et de nombreuses résidences de services (serviced apartments) sur terrain commercial sont vendus sous un contrat de l’annexe H parce qu’ils sont approuvés pour l’habitation, alors que les lots SOFO et SOVO ne le sont généralement pas (PropertyGuru). Le nom du produit ne tranche pas. Le contrat que vous avez signé, si : s’il suit l’annexe H, les règles ci-dessus s’appliquent ; s’il s’agit d’un contrat privé, lisez sa propre clause sur les défauts.

À propos de cette édition

Ce guide a été entièrement réécrit le 29 octobre 2026. Il décrit la loi et la procédure officielle. Ce n’est pas un avis juridique : pour votre propre cas, adressez-vous à un avocat (advocate and solicitor) ou au tribunal des réclamations des acquéreurs.

Il couvre les programmes résidentiels de Malaisie péninsulaire vendus par un promoteur titulaire d’une licence selon les contrats de vente types (SPA) fixés par les Housing Development (Control and Licensing) Regulations 1989 : l’annexe G pour les maisons individuelles sur terrain (landed) et l’annexe H pour les lots en copropriété (condominiums, appartements, maisons en bande avec titre de copropriété). Les annexes I et J, utilisées pour les programmes construits puis vendus, contiennent les mêmes clauses sur les défauts. Nous citons le texte en vigueur depuis le 1er juillet 2015, tiré du Journal officiel fédéral (texte des règlements modificatifs de 2015). Les contrats signés avant cette date peuvent différer. Sabah et Sarawak ont leurs propres lois.

Nous avons vérifié les modifications ultérieures. En octobre 2026, nous n’avons trouvé aucune modification des clauses sur la période de garantie des défauts. Le ministère du Logement (KPKT) a indiqué en août 2025 qu’il rédigeait des modifications de la loi, principalement pour couvrir les projets commerciaux, avec un dépôt attendu en 2026 (Malay Mail, 18 août 2025). En novembre 2025, il a déclaré qu’un Real Property Development Bill remplaçant l’Act 118 serait déposé en juin 2026 (The Star, 20 novembre 2025). Il ne figure pas dans la liste des projets de loi 2026 du Dewan Rakyat, consultée le 29 octobre 2026 (Parliament of Malaysia, Bills). Les clauses de la DLP et le plafond de 50 000 RM du tribunal sont inchangés.

Questions fréquentes

Qu’est-ce que la période de garantie des défauts en Malaisie ? 24 mois à compter de la date de remise des clés, pour les logements vendus par un promoteur titulaire d’une licence selon les contrats types prévus par la loi (annexe G, clause 27 ; annexe H, clause 30). Pendant ce temps, le promoteur doit réparer les défauts à ses frais dans les 30 jours suivant votre notification écrite.

Comment dit-on « defect liability period » en malais ? Tempoh liabiliti kecacatan. C’est l’intitulé de la clause 27 de l’annexe G et de la clause 30 de l’annexe H dans le texte malais des règlements modificatifs de 2015 (consulté le 29 octobre 2026). La remise des clés (vacant possession) se dit pemilikan kosong.

Quand la DLP commence-t-elle, et comment trouver ma date de DLP ? À la date de la remise des clés (VP), non à la date du SPA ni à celle de votre emménagement. Si vous ne venez pas chercher les clés, vous êtes réputé avoir pris la remise 30 jours après l’avis du promoteur. Votre DLP prend fin 24 mois plus tard : saisissez la date dans l’outil ci-dessus.

Que signifie VP en immobilier ? Vacant possession : le promoteur vous remet le lot vide, avec les clés, une fois le certificat d’achèvement et de conformité (CCC) délivré et l’eau et l’électricité prêtes à être raccordées.

Le promoteur peut-il remettre les clés avant le CCC ? Pas selon les annexes G et H : la remise des clés ne peut avoir lieu qu’une fois le CCC délivré et les raccordements prêts (annexe H, clauses 27 et 28).

La DLP est-elle de 12, 18 ou 24 mois ? 24 mois pour les contrats conformes au modèle légal. Les programmes hors du Housing Development Act (commerces, bureaux, de nombreux lots SOFO et SOVO) suivent leur propre contrat, qui peut fixer une autre durée (voir Les programmes hors du Housing Development Act).

Que puis-je réclamer après la fin de la DLP ? La clause légale ne s’applique plus aux défauts qui apparaissent pour la première fois après 24 mois. Une réclamation pour défauts peut encore être déposée devant le tribunal jusqu’à 12 mois après la fin de la DLP (art. 16N(2)(b) de la loi). Les autres voies relèvent d’un avocat.

Sources

• Housing Development (Control and Licensing) (Amendment) Regulations 2015, Federal Government Gazette, en vigueur le 1er juillet 2015. Annexe G, clauses 24, 26-27 et troisième annexe ; annexe H, clauses 25, 27-30 et troisième annexe. Consulté le 29 octobre 2026.
• Housing Development (Control and Licensing) Act 1966, partie sur le tribunal (art. 16M-16AD), texte publié par la National House Buyers Association. Consulté le 29 octobre 2026.
• Housing Development (Tribunal for Homebuyer Claims) Regulations 2002, P.U.(A) 476/2002. Consulté le 29 octobre 2026.
• Strata Management Act 2013, art. 1-29 et art. 63-150, texte consolidé par Low & Partners. Consulté le 29 octobre 2026.
• LHAG Insights on Lakefront Residence, 8 février 2024.
• Free Malaysia Today on Remeggious Krishnan, 17 mars 2023, et on Subang Parkhomes, 5 août 2025.
• Richard Wee Chambers, practical guide to the Homebuyer Tribunal, 23 septembre 2022.
• EdgeProp on common property defects, 15 décembre 2022.
• Malay Mail on the planned amendments, 18 août 2025.
• The Star on the Real Property Development Bill, 20 novembre 2025.
• RTM on Tribunal caseload, 30 janvier 2024.