Un étranger peut-il acheter en Malaisie ? Calculateur de prix

Ceci n’est pas un conseil juridique. Ce texte décrit les règles que nous avons trouvées dans des sources publiées au 29 octobre 2026. Chaque État fixe ses propres règles et peut les modifier sans préavis. Avant de verser un acompte, demandez à un avocat malaisien de confirmer le prix minimum, les frais et les conditions pour le titre précis que vous visez.

Réponse courte

Oui. Un étranger peut acheter un logement en Malaisie sans y résider et sans visa. Trois conditions s’appliquent :

1. Le prix doit être au moins égal au minimum de l’État. Il est de 1 million RM à Kuala Lumpur, de 2 millions RM dans la plupart du Selangor, et le plus souvent compris entre 500 000 RM et 3 millions RM ailleurs, selon l’État et le type de logement.
2. L’État doit donner son autorisation pour chaque achat, en vertu de l’article 433B du National Land Code en Malaisie péninsulaire (Malaysian Bar, Circular 444/2024, 23 décembre 2024).
3. Certains biens ne sont jamais ouverts aux étrangers, quel que soit le prix : les terres réservées aux Malais (Malay Reserve), les lots réservés aux acheteurs Bumiputera, et les logements à coût réduit ou à coût moyen-réduit (low-cost, low-medium-cost).

Depuis le 1er janvier 2026, un acheteur étranger paie aussi 8 % de droit de timbre sur le transfert d’un logement. Notre calculateur de droit de timbre et de frais d’avocat établit le coût total.

Les règles générales

Qui est considéré comme étranger. Toute personne qui n’est pas citoyenne malaisienne, et toute société étrangère ou détenue à au moins 50 % par des capitaux étrangers (National Land Code, art. 433A, cité dans la Bar Circular 444/2024). Les résidents permanents sont traités comme des acheteurs étrangers pour l’autorisation de l’État à Johor et dans le Sabah : les directives des deux États les citent expressément (Johor land office, consulté le 29 octobre 2026 ; Sabah guideline 2022). Ils ne paient pas le taux de 8 % de droit de timbre, qui s’applique aux non-citoyens qui ne sont pas résidents permanents.

Le seuil fédéral. La directive du ministère de l’Économie (anciennement l’Economic Planning Unit) interdit aux étrangers d’acheter un bien d’une valeur inférieure à 1 million RM par unité. Les États peuvent fixer un montant plus élevé ou plus bas, et ils décident de chaque demande (Bar Circular 444/2024).

Ce que les étrangers ne peuvent acheter nulle part (directive fédérale, même source) :

• les biens situés sur des terres réservées aux Malais (Malay Reserve) ;
• les lots attribués à des acheteurs Bumiputera dans un programme immobilier ;
• les logements à coût réduit et à coût moyen-réduit, tels que chaque État les définit ;
• les biens dont le prix est inférieur au minimum.

Ce que certains États ajoutent (même source, plus la page du Johor land office) :

• biens vendus aux enchères : interdits à Johor, dans le Selangor, à Penang, dans le Kedah, le Negeri Sembilan et à Melaka ;
• maisons de ville de plain-pied et à 1,5 niveau : interdites à Johor, dans le Kedah et à Melaka ;
• terres coutumières : tanah adat du Negeri Sembilan et Malacca Customary Land ;
• types de logement : dans le Selangor, seuls les titres de copropriété (strata) et les titres landed strata (ensembles résidentiels fermés) sont ouverts, pas les maisons sur titre individuel ;
• pleine propriété (freehold) : dans le Perak, depuis septembre 2023, les étrangers ne peuvent ni acquérir, ni détenir, ni hériter d’un bien en pleine propriété ;
• nombre de logements : Melaka limite un acheteur étranger à 2 logements et interdit tout transfert ou location pendant 5 ans après l’enregistrement.

Acheter ne donne pas le droit de vivre en Malaisie. Il faut un titre de séjour distinct, tel que le MM2H ou un permis de travail.

Prix minimums, État par État

Le tableau indique le minimum pour un logement acheté auprès de son propriétaire (subsale), sauf mention contraire. « Strata » désigne un condominium, un appartement ou une résidence de services ; « landed » désigne une maison.

État ou territoire	Strata	Landed	Principales conditions	Source
Kuala Lumpur	1 000 000 RM	1 000 000 RM	Seuil fédéral	Bar Circular 444/2024
Putrajaya	1 000 000 RM	1 000 000 RM	Seuil fédéral	Bar Circular 444/2024
Labuan	1 000 000 RM	1 000 000 RM	Seuil fédéral	Bar Circular 444/2024
Selangor, zones 1 et 2 (Petaling, Gombak, Hulu Langat, Sepang, Klang, Kuala Selangor, Kuala Langat)	2 000 000 RM	2 000 000 RM	Landed strata uniquement	Bar Circular 444/2024
Selangor, zone 3 (Hulu Selangor, Sabak Bernam)	1 000 000 RM	1 000 000 RM	Landed strata uniquement	Bar Circular 444/2024
Île de Penang	1 000 000 RM	3 000 000 RM	Les prix de la campagne 2020-2024 ont pris fin	Bar Circular 444/2024 ; gouvernement de Penang via EdgeProp, mai 2026
Penang continental (Seberang Perai)	500 000 RM	1 000 000 RM	Idem	Idem
Johor	1 000 000 RM	1 000 000 RM	Medini exempté ; pas de maisons de ville de plain-pied	Johor land office (page officielle)
Melaka	500 000 RM	1 000 000 RM	2 logements au maximum ; blocage du transfert pendant 5 ans	Bar Circular 444/2024
Negeri Sembilan	600 000 RM	1 000 000 RM	Pas de tanah adat	Bar Circular 444/2024 ; Menteri Besar via The Star, 24 juin 2020
Perak	De 350 000 RM (zones 2 et 3) à 500 000 RM (Ipoh)	De 300 000 RM (zone 3) à 700 000 RM (Ipoh)	Nouveau bail emphytéotique (leasehold) de 60 ans auprès des promoteurs uniquement ; pas de pleine propriété (freehold) depuis septembre 2023, selon le tableau du Malaysian Bar	Bar Circular 444/2024
Kedah	1 000 000 RM	1 000 000 RM	Des guides de cabinets d’avocats et des portails plus anciens indiquent 600 000 RM sur le continent et 1 000 000 RM à Langkawi	Bar Circular 444/2024
Pahang	1 000 000 RM	1 000 000 RM	Approbation du conseil exécutif de l’État	Bar Circular 444/2024
Terengganu	1 000 000 RM	1 000 000 RM	—	Bar Circular 444/2024
Kelantan	500 000 RM	500 000 RM	Les portails indiquent 1 000 000 RM ; une grande partie de l’État est classée terres réservées aux Malais (Malay Reserve)	Bar Circular 444/2024
Perlis	500 000 RM	500 000 RM	—	Bar Circular 444/2024
Sabah	600 000 RM	1 000 000 RM	600 000 RM pour les logements en immeuble de grande hauteur ; Sabah Land Ordinance	Directive de l’État du Sabah, en vigueur le 1er avril 2022
Sarawak	Pas de minimum fixé, selon les cabinets d’avocats (le tableau du Malaysian Bar indique 500 000 RM)	500 000 RM ; 600 000 RM dans la division de Kuching	Sarawak Land Code ; seuils pour les maisons fixés par une directive de l’État de 2019 (Swk. L.N. 487/2019)	Bar Circular 444/2024 ; SK Ling & Tan, mis à jour le 13 février 2021 ; Azmi & Associates, 23 janvier 2024

Sources : Malaysian Bar, Circular 444/2024 (23 décembre 2024, tableau « as at October 2024 », consulté de nouveau le 29 octobre 2026) ; Pejabat Tanah dan Galian Johor (consulté le 29 octobre 2026) ; Sabah State Secretary, guideline 2022 (6 avril 2022) ; EdgeProp (Penang, 14 mai 2026).

Ce qui manque. Seul Johor publie ses règles sur une page web officielle, et seul le Sabah a une directive officielle en ligne. Pour les autres États, la source la plus complète est le tableau du Malaysian Bar, qui précise lui-même qu’il « should not be considered accurate, comprehensive or authoritative » (ne doit pas être considéré comme exact, exhaustif ou faisant autorité) et qui date d’octobre 2024. Aucune modification ultérieure n’a été publiée pour ces États, mais les portails immobiliers donnent d’autres chiffres pour le Kedah, le Kelantan et le Perak : les chiffres du Malaysian Bar pour ces trois États sont donc ceux à vérifier en premier avec votre avocat.

Le piège de la revente à Johor. Certains promoteurs de Johor obtiennent une approbation spéciale pour vendre à des étrangers des lots invendus à moins de 1 million RM. Un étranger qui achète un tel lot ne peut le revendre qu’à un Malaisien, en dessous de 1 million RM (New Straits Times, 20 avril 2026).

Un étranger peut-il acheter dans le Selangor ?

Oui, avec l’autorisation de l’État. Le minimum est de 2 millions RM dans les zones 1 et 2 (Petaling, Gombak, Hulu Langat, Sepang, Klang, Kuala Selangor, Kuala Langat) et de 1 million RM dans la zone 3 (Hulu Selangor, Sabak Bernam). Seuls les titres strata et landed strata (ensembles résidentiels fermés) sont ouverts aux étrangers. Les maisons sur titre individuel et les biens vendus aux enchères ne le sont pas (Bar Circular 444/2024). Nous n’avons trouvé aucun prélèvement publié dans le Selangor : demandez les frais à votre avocat avant de signer.

Prélèvements et frais d’autorisation des États

En plus du prix, certains États font payer un prélèvement ou des frais lorsqu’ils donnent leur autorisation. Peu d’entre eux les publient.

État	Prélèvement ou frais	Depuis	Source
Johor	3 % du prix, minimum 30 000 RM ; minimum de 50 000 RM pour une résidence de services à moins de 1 million RM. Il était de 2 % (minimum 20 000 RM). Les contrats signés et timbrés avant le 1er juillet 2025, avec un dossier complet déposé au plus tard le 29 août 2025, ont conservé l’ancien taux	1er juillet 2025, selon The Star et Halim Hong & Quek ; l’État n’a pas publié le taux en ligne	The Star, 18 juin 2025 ; Halim Hong & Quek, 6 octobre 2025 ; NST, 20 avril 2026
Johor, transfert entre proches parents	Frais d’approbation de 20 000 RM par titre	Actuel	Johor land office
Penang	Un prélèvement s’applique à l’approbation. L’État l’a fixé à 3 % du prix et, en mars 2017, l’a ramené à 1,5 % pour les logements strata de l’île vendus entre 1 million RM et 1,5 million RM, selon le président du comité du logement de l’État ; aucun taux plus récent n’a été publié	Mars 2017	Bar Circular 444/2024 ; Free Malaysia Today, 16 mars 2017
Kedah, Pahang	Un prélèvement s’applique ; taux non publié	—	Bar Circular 444/2024
Autres États et territoires	Non trouvé dans une source fiable	—	—

Des avocats cités par EdgeProp en juillet 2026 indiquent que les frais administratifs des États peuvent varier d’environ 1 à 2 % du prix d’un État à l’autre (EdgeProp, 28 juillet 2026). Demandez le chiffre exact à votre avocat avant de signer.

Comment repérer un bien que vous avez le droit d’acheter

Ne cherchez qu’une fois que vous connaissez les règles de votre État. Avant de visiter un logement, demandez au vendeur ou à l’agent :

• Quel est le titre ? Strata, landed strata ou titre individuel. Le Selangor, par exemple, n’accepte que les deux premiers.
• Le lot est-il attribué à des acheteurs Bumiputera ? Si oui, il vous est fermé.
• Est-ce un logement à coût réduit ou à coût moyen-réduit ? Chaque État fixe sa propre définition.
• Le prix est-il au moins égal au minimum de l’État ? Le test s’applique par unité.
• Le promoteur détient-il une approbation spéciale pour les lots invendus ? À Johor, cela peut limiter les personnes à qui vous pourrez revendre.

Votre avocat confirme chaque réponse par une recherche foncière officielle (étape 1 ci-dessous). Nous ne répertorions, ne classons ni ne recommandons aucun bien.

Comment acheter un bien en Malaisie en tant qu’étranger : étapes et calendrier

L’exemple est un achat auprès d’un propriétaire en Malaisie péninsulaire. Le Sabah et le Sarawak ont leur propre droit foncier et leurs propres procédures.

#	Étape	Qui	Délai	Coût
1	Vérifier le titre : prix supérieur au minimum de l’État, pas de Malay Reserve, pas de lot Bumiputera, pas de logement à coût réduit	Votre avocat (recherche foncière officielle)	Quelques jours	Frais de recherche
2	Lettre d’offre et acompte de réservation	Vous et le vendeur	Quelques jours	Fixé d’un commun accord
3	Contrat de vente (SPA), versement pouvant aller jusqu’à 10 % du prix	Vous, le vendeur, les deux avocats	Convenu dans l’offre	10 % du prix
4	Demande d’autorisation de l’État (art. 433B)	Votre avocat, auprès du service foncier de l’État	De 1 à 3 mois, selon des avocats cités par EdgeProp ; aucun délai officiel n’est publié	Frais de l’État et prélèvement (ci-dessus)
5	Solde de 90 %	Vous	En général 3 mois, souvent comptés à partir de l’autorisation de l’État, plus une prolongation de 1 mois selon les termes fixés dans le SPA	90 % du prix
6	Droit de timbre sur le transfert, puis enregistrement au service foncier	Votre avocat	Avant l’enregistrement	8 % du prix ou de la valeur de marché, le montant le plus élevé étant retenu
7	Remise des clés (vacant possession, VP)	Le vendeur	À la finalisation	—

Sources : DNH (cabinet d’avocats, sans date) pour les 3 + 1 mois ; EdgeProp (28 juillet 2026) pour le délai d’autorisation ; Budget 2026 tax measures, Appendix 14 (ministère des Finances, 10 octobre 2025) pour les 8 %.

Le Johor land office énumère les documents qu’il attend : copies de votre passeport, du SPA, du titre, et des reçus de la taxe foncière (quit rent, cukai tanah) et de la taxe d’habitation locale (assessment, cukai taksiran) de l’année en cours ; les sociétés y ajoutent leurs statuts et leurs registres d’actionnariat (Johor land office).

Lisez la section ci-dessous sur les pièges avant de signer le SPA.

Les pièges de l’achat par un étranger

• Prix inférieur au minimum. L’État interdit aux étrangers d’acheter en dessous de son prix minimum.
• Pas de clause de remboursement. Vérifiez que le SPA prévoit ce qu’il advient de votre acompte si l’État refuse son autorisation.
• Chiffres anciens. Les prix de la campagne 2020-2024 à Penang ont pris fin. Pour le Kedah, le Kelantan et le Perak, les portails et le tableau du Malaysian Bar diffèrent : vérifiez d’abord avec votre avocat.
• Prélèvements non publiés. La plupart des États ne publient pas leur prélèvement. Demandez le chiffre exact avant de signer.
• Limites à la revente. Melaka interdit le transfert pendant 5 ans. À Johor, les lots achetés à moins de 1 million RM dans le cadre d’une dérogation accordée à un promoteur ne peuvent être revendus qu’à des Malaisiens, en dessous de cette valeur. Les détails figurent dans la section sur la vente ci-dessous.
• Un taux de droit de timbre plus élevé. Un acheteur étranger qui n’est pas résident permanent paie 8 % sur le transfert. Notre calculateur de droit de timbre et de frais d’avocat indique le coût total.

Le MM2H n’est pas obligatoire

Vous n’avez pas besoin du programme Malaysia My Second Home (MM2H), ni d’aucun visa, pour acheter. C’est plutôt l’inverse : le MM2H oblige ses titulaires à acheter un logement (600 000 RM pour Silver, 1 million RM pour Gold, 2 millions RM pour Platinum) et leur interdit de le vendre pendant 10 ans (MM2H portal, guidelines, mis à jour le 10 février 2026, consulté le 28 octobre 2026). Le MM2H n’abaisse pas le minimum de l’État : nous n’avons trouvé aucune source pour de prétendus « seuils MM2H » réduits. Détails dans notre guide MM2H 2026.

Un étranger peut-il vivre en Malaisie après avoir acheté ?

Pas du fait de l’achat. Acheter un logement ne donne aucun droit de vivre en Malaisie ; il faut un titre de séjour distinct, tel que le MM2H ou un permis de travail. Les titulaires du MM2H doivent acheter un logement, mais nous n’avons trouvé aucune source montrant que le MM2H abaisse le minimum de l’État (voir la section MM2H ci-dessus). Nous ne traitons pas les conditions de visa : vérifiez-les auprès des autorités d’immigration malaisiennes.

Vendre plus tard

• Impôt sur les plus-values immobilières (RPGT). Un vendeur étranger paie 30 % de la plus-value pour une vente dans les 5 ans, et 10 % à partir de la 6e année (HASiL). L’acheteur retient 7 % du prix et le verse à l’administration fiscale ; ce montant est déduit de l’impôt que le vendeur doit finalement. Des exemples chiffrés figurent dans notre guide du droit de timbre et du RPGT.
• Votre acheteur doit aussi remplir les conditions. Si vous vendez à un autre étranger, celui-ci a besoin de la même autorisation de l’État et doit respecter le même prix minimum.
• Blocages décidés par les États. Melaka interdit le transfert pendant 5 ans ; les lots de Johor achetés à moins de 1 million RM dans le cadre d’une dérogation accordée à un promoteur ne peuvent être revendus qu’à des Malaisiens.

Questions fréquentes

Un étranger peut-il acheter un bien en Malaisie en 2026 ? Oui, au-dessus du prix minimum de l’État et avec son autorisation. Les terres réservées aux Malais (Malay Reserve), les lots Bumiputera et les logements à coût réduit sont exclus partout.

Quel est le prix minimum pour un étranger à Kuala Lumpur ? 1 million RM par unité, pour les appartements comme pour les maisons.

Quel est le seuil pour un acheteur étranger à Penang ? Sur l’île de Penang, 1 million RM pour un logement strata et 3 millions RM pour une maison. Sur le continent (Seberang Perai), 500 000 RM et 1 million RM. Les prix réduits de la campagne ont pris fin en décembre 2024.

Quel est le seuil à Johor et dans le Selangor ? Johor : 1 million RM, sauf à Medini, plus un prélèvement de l’État de 3 % (minimum 30 000 RM). Selangor : 2 millions RM dans les zones 1 et 2, qui comprennent Petaling Jaya, Shah Alam et Subang, et 1 million RM dans la zone 3 ; maisons uniquement sur titre strata.

Un étranger peut-il acheter une maison, et pas seulement un condominium ? Oui dans la plupart des États, souvent avec un minimum plus élevé : 3 millions RM sur l’île de Penang, 1 million RM dans le Sabah. Dans le Selangor, seules les maisons des ensembles fermés sur titre strata sont ouvertes aux étrangers.

Un étranger peut-il acheter en pleine propriété (freehold) en Malaisie ? Oui dans la plupart des États. Le Perak fait exception : depuis septembre 2023, un étranger ne peut ni acquérir, ni détenir, ni hériter d’un bien en pleine propriété (freehold) (Bar Circular 444/2024, 23 déc. 2024).

Un étranger peut-il acheter un bien commercial en Malaisie ? En principe oui, à partir de 1 million RM selon la directive fédérale et avec l’autorisation de l’État, comme pour un logement (Conventus Law, 2024). Les États peuvent fixer d’autres seuils pour les commerces et les bureaux, et nous ne les avons pas vérifiés État par État ; ce guide porte sur les logements. À Penang, le tableau du Malaysian Bar précise qu’un bien commercial ou industriel acheté par un étranger ne peut être revendu qu’après trois ans (Bar Circular 444/2024).

Les règles sont-elles différentes pour les Singapouriens ou les Américains ? Nous n’avons trouvé aucune règle propre à une nationalité dans la directive fédérale ni dans les règles des États citées ci-dessus : les prix minimums, l’autorisation de l’État et le droit de timbre de 8 % s’appliquent à tout citoyen étranger. Pour les Singapouriens qui achètent à Johor, voir notre article sur les condominiums de Johor Bahru près du RTS Link.

Combien de temps faut-il à un étranger pour acheter ? Les avocats estiment de un à trois mois pour l’autorisation de l’État, puis en général trois mois, plus une prolongation d’un mois, pour payer le solde selon le contrat de vente. Le tableau complet figure dans la section sur les étapes ci-dessus.

Combien un étranger paie-t-il de droit de timbre ? Un taux unique de 8 % sur le transfert d’un logement depuis le 1er janvier 2026, calculé sur le prix ou sur la valeur de marché, le montant le plus élevé étant retenu (Budget 2026 tax measures, Appendix 14). Notre calculateur de droit de timbre y ajoute les honoraires de l’avocat.

Faut-il le MM2H ou un visa pour acheter ? Non. Acheter ne donne pas non plus de visa. Les titulaires du MM2H doivent acheter un logement, mais le minimum de l’État s’applique aussi à eux.

Quelles sont les restrictions à la propriété étrangère en Malaisie ? Un étranger a besoin de l’autorisation de l’État et doit payer au moins le prix minimum de l’État. Les terres réservées aux Malais (Malay Reserve), les lots attribués à des acheteurs Bumiputera et les logements à coût réduit ou à coût moyen-réduit sont fermés aux étrangers partout. Certains États ajoutent des limites : pas de biens vendus aux enchères à Johor, dans le Selangor, à Penang, dans le Kedah, le Negeri Sembilan et à Melaka, et pas de pleine propriété (freehold) dans le Perak (Bar Circular 444/2024).

Comment les étrangers achètent-ils un bien en Malaisie ? Votre avocat vérifie le titre et le minimum de l’État. Vous signez une lettre d’offre et le contrat de vente (SPA), puis l’avocat demande l’autorisation de l’État au titre de l’article 433B. Après l’autorisation, vous payez le solde, puis le transfert est timbré à 8 % et enregistré. Des avocats cités par EdgeProp situent l’autorisation entre un et trois mois. Les étapes complètes figurent dans le guide ci-dessus.

Quel est le montant minimum pour qu’un étranger achète un bien en Malaisie ? Cela dépend de l’État. Le seuil de 1 million RM s’applique à Kuala Lumpur, Putrajaya, Labuan et Johor, et la plus grande partie du Selangor est à 2 millions RM. L’île de Penang est à 1 million RM pour un logement strata et à 3 millions RM pour une maison. Ailleurs, la plupart des minimums se situent entre 300 000 RM et 1 million RM (les maisons de l’île de Penang étant plus chères), selon le tableau d’octobre 2024 du Malaysian Bar. Consultez le tableau par État ci-dessus et confirmez avec votre avocat.

Puis-je vivre en Malaisie en tant qu’étranger ? Acheter un logement ne donne aucun droit de vivre en Malaisie. Il faut un titre de séjour distinct, tel que le MM2H ou un permis de travail. Les titulaires du MM2H doivent acheter un logement (600 000 RM pour Silver, 1 million RM pour Gold, 2 millions RM pour Platinum) et ne peuvent pas le vendre pendant 10 ans, selon le MM2H portal, mis à jour le 10 février 2026. Vérifiez les règles de séjour auprès des autorités d’immigration.

Comment un étranger peut-il investir en Malaisie ? Ce guide ne couvre qu’une seule voie : l’achat d’un logement selon les règles ci-dessus. Nous ne donnons aucun avis sur l’opportunité d’investir, ni sur ce qu’il faut acheter ou où, et nous ne publions ni prévisions ni chiffres de loyers. Les autres voies obéissent à d’autres règles que nous ne traitons pas. Un avocat malaisien peut expliquer les règles de la voie que vous choisissez.

Ce que nous ne couvrons pas

• La manière de payer un achat, et les transferts d’argent vers la Malaisie ou depuis la Malaisie.
• Les biens commerciaux, industriels et agricoles en détail : ils ont leurs propres minimums et conditions dans chaque État (voir les questions fréquentes pour ce que nous avons trouvé).
• Les prix, les loyers ou les valeurs futures. Nous ne publions ni prévision ni chiffre de loyer.
• La fiscalité de votre pays d’origine, et la succession par des héritiers étrangers.
• Les règles postérieures au 29 octobre 2026. Les États modifient leurs règles sans préavis. Demandez à votre avocat le chiffre en vigueur le jour de votre offre.

Méthode et relecture. Chaque chiffre provient d’une source dont le lien figure sur cette page, avec sa date. Lorsque les sources divergent, nous le signalons et donnons d’abord la source officielle. La rédaction de Smart Invest Malaysia a relu cette page ; la dernière vérification complète date du 29 octobre 2026.

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