2026 年马来西亚产业盈利税（RPGT）：外国人与居民的税率及计算方法

简要回答。 产业盈利税（RPGT，Cukai Keuntungan Harta Tanah）由卖方就出售马来西亚产业所得的收益缴付。对于外国个人（即既非公民也非永久居民者），在头五年内出售产业，税率为 30%，自第六年起为 10%。公民或永久居民在第一至第五年的税率分别为 30%、30%、30%、20% 和 15%，自第六年起为 0%（HASiL，RPGT 税率，更新于 2026 年 6 月 23 日）。税率取决于卖方的身份，而非其在马来西亚居住的时间：内陆税收局（LHDN，HASiL）的判定标准是卖方是否为公民或永久居民。

RPGT 与您购买时缴付的印花税是两种不同的税。有关购买方面的内容，请参阅我们的印花税与律师费指南及计算器。本页讲述的是出售时的情况。

谁须缴付 RPGT，针对什么征收

RPGT 针对处置马来西亚境内“应课税资产”（chargeable asset）所得的收益征收：包括房屋、店铺及其他建筑物、农地和空地，以及对这些资产的任何权益或权利。处置（disposal）指出售、转让、让与或以其他方式转移资产，不论是依协议还是依法律规定。卖方须在处置发生的课税年（YA，即公历年）缴税。卖方无论是否居住在马来西亚，均须课税（HASiL，简介与课税基础）。

因此，外国人可以自由出售产业，而出售所得在马来西亚须课税。至于外国人一开始可以购买哪些土地、最低购买价是多少，则是另一个问题；请参阅外国人可以在马来西亚购买房产吗？。

本指南的一项限制：自 2024 年 1 月 1 日起，公司、有限责任合伙企业、信托机构和合作社出售产业公司（real property company）的非上市股份所得的收益，适用资本利得税，而非 RPGT；它们出售产业本身仍属 RPGT 范围（HASiL）。我们不涵盖这类股份买卖。

三类卖方

法律（1976 年产业盈利税法令（Real Property Gains Tax Act 1976）附表 5）将卖方分为三个部分。您属于哪一部分，决定您适用的税率。

部分	卖方	例子
第 I 部分	不属于第 II 或第 III 部分的任何人	马来西亚公民、永久居民、合伙企业
第 II 部分	在马来西亚注册成立的实体	在马来西亚注册成立的公司、信托的受托人、依马来西亚法律注册的团体
第 III 部分	外国卖方	既非公民也非永久居民的个人；该人遗产的执行人；非在马来西亚注册成立的公司

来源：HASiL，RPGT 税率。

由此可得出两点。在马来西亚注册成立的外资公司属于第 II 部分，而非第 III 部分。而通过在海外注册成立的公司持有马来西亚产业的外国人，则属于第 III 部分。

2026 年 RPGT 税率（按持有年期）

税率取决于卖方持有产业的时间。以下是 2022 年 1 月 1 日起的处置（第 I 部分）以及 2019 年 1 月 1 日起的处置（第 II 和第 III 部分）适用的税率，也就是 2026 年生效的税率。

处置时间	公民与永久居民（第 I 部分）	马来西亚公司与信托（第 II 部分）	外国个人与外国公司（第 III 部分）
2 年内	30%	30%	30%
第 3 年	30%	30%	30%
第 4 年	20%	20%	30%
第 5 年	15%	15%	30%
第 6 年起	0%	10%	10%

中间几年的差距很大。公民在第四年出售，税率为 20%；外国人就同一笔收益，税率则为 30%。自第六年起，公民无须缴税，外国人仍须缴付 10%。

税率曾有调整。2019 年至 2021 年间，公民在第五年之后最低须缴付 5%；自 2022 年 1 月 1 日起则无须缴付。外国卖方的税率自 2019 年以来没有变动（HASiL）。

收益如何计算

HASiL 从两个价格入手（HASiL，处置价与取得价）：

• 处置价 = 您收到的款项（金钱或等值之物）减去可扣除开支：用于提升或保全产业价值、且在出售时仍体现在产业上的开支，用于确立、保全或捍卫您产权的开支，以及出售的附带费用（例如中介费和律师费）。
• 取得价 = 您购买时支付的价格，加上购买费用。根据该法令，转让费用（包括印花税）可计入（1976 年产业盈利税法令，附表 2，第 6 段）。

步骤如下：

1. 减免前的应课税收益 = 处置价 − 取得价。
2. 如果您是个人，扣除豁免额：RM 10,000 或收益的 10%，以较高者为准（HASiL，豁免）。HASiL 表示此项减免仅限个人享有，公司不适用。HASiL 的措辞并未设定公民身份条件，因此外国个人似乎也可适用；请向您的税务顾问确认。
3. 按持有年期和卖方所属部分适用相应税率。

如果处置价低于取得价，则为亏损，而非收益。可扣除的亏损可用来抵销同一课税年内之后处置所得的收益，未用完的部分可结转至其后最多连续九年（HASiL，应课税收益或可扣除亏损的确定）。

持有期起算和截止的日期，由 HASiL 有关取得日期和处置日期的规则决定；请就您自己的出售情况核对这些规则（HASiL，处置日期与取得日期）。

三个计算示例

这些示例仅作说明，并非报价。数字是为了演示计算方法而虚拟的。每个示例使用同一处产业：以 RM 1,000,000 购入，购买费用为 RM 92,160（外国人适用 8% 的印花税、律师费、服务税，参见我们的印花税指南），以 RM 1,300,000 售出，出售费用为 RM 30,000（中介费和律师费）。

	外国人，第 4 年	外国人，第 7 年	公民，第 4 年
售价	RM 1,300,000	RM 1,300,000	RM 1,300,000
减：出售费用	RM 30,000	RM 30,000	RM 30,000
处置价	RM 1,270,000	RM 1,270,000	RM 1,270,000
取得价（价格 + 购买费用）	RM 1,092,160	RM 1,092,160	RM 1,092,160
收益	RM 177,840	RM 177,840	RM 177,840
豁免（RM 10,000 或 10%，取较高者）	RM 17,784	RM 17,784	RM 17,784
应课税收益	RM 160,056	RM 160,056	RM 160,056
税率	30%	10%	20%
RPGT	RM 48,016.80	RM 16,005.60	RM 32,011.20
买家扣留款项	7% = RM 91,000	7% = RM 91,000	3% = RM 39,000
评税后应退还	RM 42,983.20	RM 74,994.40	RM 6,988.80

对照前两栏：同一位外国卖方、同一处产业、同一笔收益，如果在第四年出售，须缴 RM 48,016.80；在第七年出售，则为 RM 16,005.60。在此例中，两者的税款相差 RM 32,011.20。是否出售由您自己决定，取决于远不止这项税款的许多因素；这些示例只是说明计算方式。

按同样的数字，公民在第七年出售，须缴 RM 0。

买家会扣留什么

买家不会把全部价款付给您。以金钱支付价款时，买家（“取得人”，acquirer）必须扣留价款的一部分并汇给 HASiL，金额为下列百分比与金钱对价两者中较低者（HASiL，取得人的扣留与汇款）：

卖方	扣留比率
第 I 部分（公民、永久居民）	3%
第 II 部分，3 年内	5%
第 II 部分，第 4 年起	3%
第 III 部分（外国卖方）	7%

扣留款项是预缴，用于抵扣您最终的税款。如果扣留款项多于应缴税款，卖方可以把多出的部分作为多缴税款申请退还，示例中的退还一行即为说明。如果少于应缴税款，卖方须在处置日期起 90 天内缴付差额。

自 2026 课税年起，买家多了一个选择：如果卖方在款项汇出前已将视作评税额（deemed assessment amount）通知买家，买家可以扣留并汇出与该金额相等的款项，以代替按百分比计算（HASiL）。这可能减少被扣留的款项。此做法需要双方同意，并应由双方的律师安排。

豁免：谁无须缴付 RPGT，或缴付较少

目前有若干减免。其中大多数广为人知的减免是针对公民和永久居民的，因此外国卖方应逐项核对。

减免	适用对象	作用
个人豁免（附表 4，第 2 段）	个人，未列明公民身份条件	扣除 RM 10,000 或收益的 10%，以较高者为准。如属部分份额，金额按所处置的面积比例调整
自住居所（第 8 条）	仅限马来西亚公民和永久居民	一处自住居所的收益可获豁免，终身仅限一次；须以电子方式在 CKHT 3 表格上选择，且不可撤销
配偶之间的转让	自 2018 年 1 月 1 日起，仅限为税务居民的马来西亚公民	处置价视作等于取得价：无收益，也无亏损
继承	遗嘱或无遗嘱继承下的执行人或受遗赠人	对死者资产的转移适用同样的视作处理
前配偶之间的转让	离婚或婚姻无效后依法院命令进行，且转让人为马来西亚公民	适用同样的视作处理

来源：HASiL，豁免和 HASiL，处置价视作等于取得价。HASiL 该页面列出的情形多于上表；完整名单请阅读该页面。

自住居所豁免是多数指南所说的“那项”RPGT 豁免。外国人无法使用。除税率之外，这也是外国卖方的税单可能高于公民的另一个原因。

申报与缴款时间表

时间	对象	事项
处置日期起 60 天内	卖方	在线提交处置人的产业 RPGT 申报表。如果没有税号，须先通过 MyTax 的 e-Daftar 注册
处置日期起 60 天内	买家	提交 CKHT 2A 表格，并将扣留款项汇给 HASiL
处置日期起 90 天内	卖方	缴付税款余额。在自行评税制度下，对于 2025 年 1 月 1 日起的处置，您提交的申报表即视作评税通知书；HASiL 不会另行发出

来源：HASiL，RPGT 申报表格类型（处置日期起 60 天）、HASiL，提交程序（在线申报）、HASiL，缴款程序和 HASiL，RPGT 自行评税制度（卖方缴款的 90 天）。

近期的变动：

• 自 2025 年 1 月 1 日起，必须通过 MyTax（mytax.hasil.gov.my）的 e-CKHT 申报。不接受纸本申报表，除非随后再在线提交，否则视作未申报。
• 缴款使用系统显示的账单编号，通过 ByrHASiL（FPX 网上银行）或 HASiL 的代收银行办理。

逾期申报或缴款，将被征收罚款和附加税额（HASiL，罚款）。我们不列出金额；请就您的情况阅读该页面。

给居住在海外的外国卖方的一个实际提示：申报和扣留都与 60 天期限挂钩，因此办理该宗买卖的产权转让律师通常会处理这些事项。请以书面方式询问由谁申报、截止日期是何时。

RPGT 还是所得税？

RPGT 适用于作为投资持有的资本资产所得的收益。HASiL 对“收益”的定义，不包括依 1967 年所得税法令（Income Tax Act 1967）应课所得税或获豁免所得税的收益或利润（HASiL）。以买卖产业为业者不属于 RPGT 制度，因为其利润属于营业收入。界线划在何处，因人而异，属于事实问题，应由马来西亚的税务顾问判断，而非本指南。

常见问题

2026 年马来西亚外国人的 RPGT 税率是多少？ 如果在头五年内出售产业，税率为应课税收益的 30%；自第六年起为 10%。该税率适用于既非公民也非永久居民的任何卖方，以及在海外注册成立的公司（HASiL，RPGT 税率）。买家会预先扣留价款的 7%。

在马来西亚，谁可获豁免 RPGT？ 一般而言，没有人可以完全豁免此税；减免适用于特定的卖方和交易。公民或永久居民可就一处自住居所申请终身一次的豁免。公民和永久居民自第六年起税率为 0%。转让给继承人，或在配偶或前配偶之间（依法院命令）转让且转让人为马来西亚公民的，视作没有收益（HASiL，豁免）。

2026 年个人可享有哪些 RPGT 豁免？ 每位个人均可扣除 RM 10,000 或应课税收益的 10%，以较高者为准。公民和永久居民还可使用 CKHT 3 表格，一生中选择一次自住居所豁免，且该选择不可撤销。外国人可使用前者，但不能使用后者（HASiL，豁免）。

外国人可以在马来西亚出售产业吗？ 可以。无论卖方是否居住在马来西亚，其出售马来西亚产业所得的收益均须课税（HASiL）。各州对转让须经批准的规定不一；您的产权转让律师可以确认有关州属的规定。我们的指南外国人可以在马来西亚购买房产吗？列出了购买方面的内容。

外国人在马来西亚可以购买多少产业？ 对产业数量没有统一的上限。各州对外国人的购买设有最低价格，并可能限制部分类型的土地；这些数字会变动，我们的指南外国人可以在马来西亚购买房产吗？会持续更新。

永久居民须缴付外国人的 RPGT 税率吗？ 不须。HASiL 将永久居民与公民一同列入第 I 部分，因此第六年起适用 0% 的税率。外国人的税率适用于既非公民也非永久居民者。

我须在何时提交 RPGT 申报表？ 须在处置日期起 60 天内，通过 MyTax 的 e-CKHT 在线提交。不接受纸本表格（HASiL）。

如果亏本出售，还须缴付 RPGT 吗？ 不须。亏损属于可扣除亏损，可用来抵销同一课税年内之后处置所得的收益，未用完的部分可结转至其后最多连续九年（HASiL）。

那 7% 能退回来吗？ 买家扣留的 7% 是预缴款项。如果多于应缴的 RPGT，卖方可以把多出的部分作为多缴税款申请退还。如果少于应缴税款，卖方须在处置日期起 90 天内缴付差额。

我们不涵盖的内容

• 产业公司的股份买卖，自 2024 年 1 月 1 日起有其自身的规则。
• 建议。 我们只说明已公布的规则，不说明是否出售、何时出售或如何安排出售的结构。就您自己的情况，请咨询马来西亚的律师或税务顾问。
• 出售的其他税项和费用，例如中介费、未清偿的融资与押记，以及您本国就同一笔收益征收的税。

税率和程序已对照 HASiL 的 RPGT 网页核对（税率更新于 2026 年 6 月 23 日，豁免更新于 2026 年 6 月 22 日），核对日期为 2026 年 11 月 10 日。