Impôt sur les plus-values immobilières (RPGT) en Malaisie en 2026 : taux pour les étrangers et les résidents, et comment le calculer

En bref. L’impôt sur les plus-values immobilières (Real Property Gains Tax, RPGT, Cukai Keuntungan Harta Tanah) est payé par le vendeur sur la plus-value réalisée lors de la vente d’un bien en Malaisie. Pour un particulier étranger (ni citoyen ni résident permanent), le taux est de 30 % si le bien est vendu dans les cinq premières années et de 10 % à partir de la sixième. Un citoyen ou résident permanent paie 30 %, 30 %, 30 %, 20 % et 15 % de la première à la cinquième année, puis 0 % à partir de la sixième année (HASiL, taux de RPGT, mis à jour le 23 juin 2026). L’impôt suit le statut du vendeur, et non la durée de son séjour en Malaisie : le critère de HASiL (administration fiscale malaisienne, LHDN) est de savoir si le vendeur est citoyen ou résident permanent.

Le RPGT est un impôt distinct du droit de timbre payé à l’achat. Pour le côté achat, voir notre guide et calculateur des droits de timbre et frais juridiques. Cette page traite de ce qui se passe à la vente.

Qui paie le RPGT, et sur quoi

Le RPGT frappe la plus-value réalisée lors de la cession d’un « bien imposable » (chargeable asset) en Malaisie : maisons, boutiques et autres bâtiments, exploitations agricoles et terrains nus, y compris tout intérêt ou droit portant sur ces biens. Une cession (disposal) désigne la vente, le transfert, la cession de droits ou toute autre aliénation du bien, par convention ou en vertu de la loi. Le vendeur doit l’impôt pour l’année d’imposition (year of assessment, l’année civile) au cours de laquelle la cession a lieu. Le vendeur est imposé qu’il réside ou non en Malaisie (HASiL, introduction et base d’imposition).

Un étranger est donc libre de vendre, et la vente est imposée en Malaisie. Les terrains qu’un étranger peut acheter, et le prix minimum applicable, relèvent d’une autre question ; voir Les étrangers peuvent-ils acheter un bien en Malaisie ?.

Une limite de ce guide. Depuis le 1er janvier 2024, les plus-values réalisées par des sociétés, des sociétés de personnes à responsabilité limitée (LLP), des organismes fiduciaires et des coopératives sur des actions non cotées d’une société immobilière relèvent de l’impôt sur les gains en capital, et non du RPGT ; leurs ventes de biens immobiliers eux-mêmes restent soumises au RPGT (HASiL). Nous ne traitons pas ces ventes d’actions.

Les trois catégories de vendeurs

La loi (annexe 5 du Real Property Gains Tax Act 1976) classe les vendeurs en trois parties. Votre partie détermine vos taux.

Partie	Vendeur	Exemples
Partie I	Toute personne qui ne relève ni de la partie II ni de la partie III	Citoyens malaisiens, résidents permanents, sociétés de personnes
Partie II	Entités constituées en Malaisie	Une société constituée en Malaisie, le trustee d’un trust, un organisme enregistré selon le droit malaisien
Partie III	Vendeurs étrangers	Un particulier qui n’est ni citoyen ni résident permanent ; l’exécuteur de la succession d’une telle personne ; une société non constituée en Malaisie

Source : HASiL, taux de RPGT.

Deux points en découlent. Une société à capitaux étrangers constituée en Malaisie relève de la partie II, et non de la partie III. Et un étranger qui détient un bien malaisien par l’intermédiaire d’une société constituée à l’étranger relève de la partie III.

Taux de RPGT en 2026 selon la durée de détention

Le taux dépend de la durée pendant laquelle le vendeur a détenu le bien. Voici les taux applicables aux cessions à compter du 1er janvier 2022 (partie I) et du 1er janvier 2019 (parties II et III), c’est-à-dire les taux en vigueur en 2026.

Cession	Citoyens et résidents permanents (partie I)	Sociétés et trusts malaisiens (partie II)	Particuliers et sociétés étrangers (partie III)
Dans les 2 ans	30 %	30 %	30 %
3e année	30 %	30 %	30 %
4e année	20 %	20 %	30 %
5e année	15 %	15 %	30 %
À partir de la 6e année	0 %	10 %	10 %

L’écart est important dans les années intermédiaires. Un citoyen qui vend la quatrième année paie 20 % ; un étranger paie 30 % sur la même plus-value. À partir de la sixième année, un citoyen ne paie rien, alors qu’un étranger paie encore 10 %.

Les taux ont évolué au fil du temps. Entre 2019 et 2021, les citoyens payaient au minimum 5 % après la cinquième année ; depuis le 1er janvier 2022, ils ne paient plus rien. Les taux étrangers n’ont pas changé depuis 2019 (HASiL).

Comment la plus-value est calculée

HASiL part de deux prix (HASiL, prix de cession et prix d’acquisition) :

• Prix de cession (disposal price) = ce que vous recevez (en argent ou en valeur équivalente) moins les dépenses déductibles : les dépenses engagées pour accroître ou préserver la valeur du bien et encore reflétées au moment de la vente, les dépenses pour établir, préserver ou défendre votre titre, et les frais accessoires de la vente (par exemple les honoraires de l’agent et de l’avocat).
• Prix d’acquisition (acquisition price) = ce que vous avez payé, plus les frais d’achat. Selon la loi, les frais de transfert, droit de timbre compris, entrent en compte (Real Property Gains Tax Act 1976, annexe 2, paragraphe 6).

Les étapes :

1. Plus-value imposable avant abattement = prix de cession − prix d’acquisition.
2. Si vous êtes un particulier, déduisez l’exonération : 10 000 RM ou 10 % de la plus-value, le montant le plus élevé étant retenu (HASiL, exonérations). HASiL présente cet abattement comme réservé aux particuliers. Les sociétés n’y ont pas droit. Le texte de HASiL ne pose aucune condition de nationalité : il semble donc ouvert à un particulier étranger ; confirmez-le auprès de votre conseiller fiscal.
3. Appliquez le taux correspondant à la durée de détention et à la partie du vendeur.

Si le prix de cession est inférieur au prix d’acquisition, il y a une perte, et non une plus-value. Une perte admise peut être imputée sur les plus-values de cessions ultérieures de la même année d’imposition, et la part non utilisée est reportable au plus sur les neuf années consécutives suivantes (HASiL, détermination de la plus-value imposable).

La date qui déclenche et arrête le décompte est fixée par les règles de HASiL sur les dates d’acquisition et de cession ; vérifiez-les pour votre propre vente (HASiL, date de cession et date d’acquisition).

Trois exemples chiffrés

Ces exemples sont des illustrations, et non des devis. Les chiffres sont inventés pour montrer la méthode. Le même bien sert dans chacun : acheté 1 000 000 RM, avec 92 160 RM de frais d’achat (droit de timbre au taux de 8 % applicable aux étrangers, honoraires d’avocat, taxe de service, comme dans notre guide des droits de timbre), vendu 1 300 000 RM, avec 30 000 RM de frais de vente (agent et avocat).

	Étranger, 4e année	Étranger, 7e année	Citoyen, 4e année
Prix de vente	1 300 000 RM	1 300 000 RM	1 300 000 RM
Moins les frais de vente	30 000 RM	30 000 RM	30 000 RM
Prix de cession	1 270 000 RM	1 270 000 RM	1 270 000 RM
Prix d’acquisition (prix + frais d’achat)	1 092 160 RM	1 092 160 RM	1 092 160 RM
Plus-value	177 840 RM	177 840 RM	177 840 RM
Exonération (le plus élevé de 10 000 RM ou 10 %)	17 784 RM	17 784 RM	17 784 RM
Plus-value imposable	160 056 RM	160 056 RM	160 056 RM
Taux	30 %	10 %	20 %
RPGT	48 016,80 RM	16 005,60 RM	32 011,20 RM
Retenu par l’acquéreur	7 % = 91 000 RM	7 % = 91 000 RM	3 % = 39 000 RM
Remboursement dû après imposition	42 983,20 RM	74 994,40 RM	6 988,80 RM

Comparez les deux premières colonnes : le même vendeur étranger, le même bien et la même plus-value donnent 48 016,80 RM d’impôt s’il vend la quatrième année et 16 005,60 RM la septième. La différence, dans ce cas, est de 32 011,20 RM d’impôt. Vendre ou non est votre décision et dépend de bien d’autres éléments que cet impôt ; les exemples montrent seulement comment fonctionne le calcul.

Un citoyen en septième année, avec les mêmes chiffres, paierait 0 RM.

Ce que l’acquéreur retient

L’acquéreur ne vous verse pas la totalité du prix. Lorsque le prix est payé en argent, l’acquéreur (« acquirer ») doit retenir une partie du prix et la verser à HASiL, soit le plus faible du pourcentage ci-dessous et de la contrepartie en argent (HASiL, retenue et versement par l’acquéreur) :

Vendeur	Taux de retenue
Partie I (citoyens, résidents permanents)	3 %
Partie II, dans les 3 ans	5 %
Partie II, à partir de la 4e année	3 %
Partie III (vendeurs étrangers)	7 %

La retenue est un acompte sur votre impôt définitif. Si elle dépasse l’impôt dû, le vendeur peut réclamer l’excédent comme impôt payé en trop, comme le montre la ligne de remboursement des exemples. Si elle est inférieure, le vendeur paie le solde dans les 90 jours suivant la date de cession.

À compter de l’année d’imposition 2026, l’acquéreur dispose d’une option supplémentaire : retenir et verser un montant égal au montant d’imposition présumé (deemed assessment amount) plutôt que le pourcentage, si le vendeur a notifié ce montant à l’acquéreur avant le versement des fonds (HASiL). Cela peut réduire la somme retenue. Il faut un accord entre les deux parties, que leurs avocats devraient organiser.

Exonérations : qui ne paie pas de RPGT, ou moins

Plusieurs allègements existent. La plupart des plus connus sont réservés aux citoyens et aux résidents permanents ; un vendeur étranger doit donc vérifier chacun d’eux.

Allègement	Bénéficiaires	Effet
Exonération des particuliers (annexe 4, paragraphe 2)	Particuliers, sans condition de nationalité indiquée	Déduction de 10 000 RM ou de 10 % de la plus-value, le montant le plus élevé étant retenu. Pour une part indivise, le montant est proportionnel à la surface cédée
Résidence privée (private residence, section 8)	Citoyens malaisiens et résidents permanents uniquement	Plus-value sur une résidence privée exonérée, une seule fois dans une vie ; choix effectué par voie électronique sur le formulaire CKHT 3 et irrévocable
Transfert entre époux	Réservé depuis le 1er janvier 2018 à un citoyen malaisien résident	Prix de cession réputé égal au prix d’acquisition : ni plus-value ni perte
Succession	Exécuteur ou légataire en vertu d’un testament ou d’une succession ab intestat	Même traitement présumé lors de la dévolution des biens d’une personne décédée
Transfert entre anciens époux	En vertu d’une décision de justice après divorce ou annulation, lorsque le cédant est un citoyen malaisien	Même traitement présumé

Sources : HASiL, exonérations et HASiL, prix de cession réputé égal au prix d’acquisition. La page de HASiL énumère plus de cas que le tableau ; consultez-la pour la liste complète.

L’exonération de la résidence privée (private residence exemption) est celle que la plupart des guides présentent comme « l’» exonération du RPGT. Un étranger ne peut pas l’utiliser. C’est une autre raison, outre l’écart de taux, pour laquelle la facture d’un vendeur étranger peut dépasser celle d’un citoyen.

Calendrier de déclaration et de paiement

Quand	Qui	Quoi
Dans les 60 jours suivant la date de cession	Vendeur	Déposer en ligne la déclaration de RPGT du cédant pour un bien immobilier. Sans numéro fiscal, s’enregistrer d’abord via e-Daftar sur MyTax
Dans les 60 jours suivant la date de cession	Acquéreur	Déposer le formulaire CKHT 2A et verser la retenue à HASiL
Dans les 90 jours suivant la date de cession	Vendeur	Payer le solde éventuel de l’impôt. Dans le cadre de l’auto-imposition, pour les cessions à compter du 1er janvier 2025, la déclaration déposée tient lieu d’avis d’imposition ; HASiL n’en émet pas d’autre

Sources : HASiL, types de formulaires de déclaration du RPGT (les 60 jours suivant la date de cession), HASiL, procédure de dépôt (dépôt en ligne), HASiL, procédure de paiement et HASiL, système d’auto-imposition du RPGT (les 90 jours pour le paiement du vendeur).

Ce qui a changé récemment :

• Depuis le 1er janvier 2025, le dépôt sur e-CKHT via MyTax (mytax.hasil.gov.my) est obligatoire. Une déclaration papier n’est pas acceptée et vaut défaut de dépôt, sauf si vous déposez ensuite en ligne.
• Le paiement se fait avec le numéro de facture (bill number) affiché par le système, via ByrHASiL (banque en ligne FPX) ou auprès des banques agents de recouvrement de HASiL.

Des pénalités et majorations s’appliquent en cas de retard de dépôt ou de paiement (HASiL, pénalités). Nous n’en donnons pas les montants ; consultez la page pour votre cas.

Un point pratique pour les vendeurs étrangers qui vivent à l’étranger : le dépôt et la retenue sont tous deux liés au délai de 60 jours, si bien que l’avocat qui s’occupe de la vente s’en charge souvent. Demandez par écrit qui dépose la déclaration, et avant quelle date.

RPGT ou impôt sur le revenu ?

Le RPGT s’applique aux plus-values sur des actifs en capital détenus à titre d’investissement. La définition de la « plus-value » (gain) par HASiL exclut les gains ou profits imposables à l’impôt sur le revenu, ou exonérés de celui-ci, en vertu de l’Income Tax Act 1967 (HASiL). Une personne qui achète et vend des biens immobiliers à titre professionnel ne relève pas du système du RPGT, car le profit constitue un revenu professionnel. L’endroit où passe la frontière est une question de fait pour chaque personne ; elle relève d’un conseiller fiscal malaisien, non de ce guide.

Questions fréquentes

Quel est le taux de RPGT pour les étrangers en Malaisie en 2026 ? 30 % de la plus-value imposable si le bien est vendu dans les cinq premières années, et 10 % à partir de la sixième année. Le taux s’applique à tout vendeur qui n’est ni citoyen ni résident permanent, ainsi qu’aux sociétés constituées à l’étranger (HASiL, taux de RPGT). L’acquéreur retient 7 % du prix à titre d’acompte.

Qui est exonéré du RPGT en Malaisie ? Personne n’est exonéré de l’impôt en général ; des allègements s’appliquent à certains vendeurs et à certaines opérations. Un citoyen ou résident permanent peut demander une exonération, une seule fois dans sa vie, sur une résidence privée. Les citoyens et résidents permanents paient 0 % à partir de la sixième année. Un transfert à un héritier, ou entre époux ou anciens époux (en vertu d’une décision de justice) lorsque le cédant est un citoyen malaisien, est traité comme ne dégageant aucune plus-value (HASiL, exonérations).

Quelles sont les exonérations de RPGT pour les particuliers en 2026 ? Tout particulier peut déduire 10 000 RM ou 10 % de la plus-value imposable, le montant le plus élevé étant retenu. Les citoyens et résidents permanents peuvent aussi opter une seule fois dans leur vie pour l’exonération de la résidence privée, au moyen du formulaire CKHT 3, et ne peuvent pas revenir sur ce choix. Un étranger peut utiliser la première, mais pas la seconde (HASiL, exonérations).

Un étranger peut-il vendre un bien en Malaisie ? Oui. Un vendeur est imposable sur une plus-value immobilière réalisée en Malaisie, qu’il vive ou non dans le pays (HASiL). Les règles des États sur l’autorisation du transfert varient ; votre avocat chargé du transfert de propriété peut confirmer la règle de l’État concerné. Notre guide Les étrangers peuvent-ils acheter un bien en Malaisie ? présente le côté achat.

Combien de biens un étranger peut-il acheter en Malaisie ? Il n’existe pas de plafond unique au nombre de biens. Chaque État fixe un prix minimum pour l’achat d’un étranger et peut restreindre certains types de terrains ; ces chiffres évoluent, et notre guide Les étrangers peuvent-ils acheter un bien en Malaisie ? est l’endroit où nous les tenons à jour.

Un résident permanent paie-t-il le taux de RPGT des étrangers ? Non. HASiL range le résident permanent dans la partie I avec les citoyens, de sorte que le taux de 0 % à partir de la sixième année s’applique. Les taux étrangers concernent une personne qui n’est ni citoyenne ni résidente permanente.

Quand dois-je déposer la déclaration de RPGT ? Dans les 60 jours suivant la date de cession, en ligne via e-CKHT sur MyTax. Un formulaire papier n’est pas accepté (HASiL).

Le RPGT est-il dû si je vends à perte ? Non. Une perte est une perte admise. Elle peut être imputée sur les plus-values de cessions ultérieures de la même année d’imposition, et la part non utilisée est reportable sur neuf années consécutives au plus (HASiL).

Les 7 % me sont-ils remboursés ? Les 7 % retenus par l’acquéreur sont un acompte. S’ils dépassent le RPGT dû, le vendeur peut réclamer l’excédent comme impôt payé en trop. S’ils sont inférieurs, le vendeur paie le solde dans les 90 jours suivant la date de cession.

Ce que nous ne traitons pas

• Les ventes d’actions d’une société immobilière, qui obéissent à leurs propres règles depuis le 1er janvier 2024.
• Les conseils. Nous décrivons les règles publiées. Nous ne disons pas s’il faut vendre, quand vendre ni comment structurer une vente. Pour votre cas, adressez-vous à un avocat ou à un conseiller fiscal malaisien.
• Les autres impôts et frais de vente, tels que les honoraires d’agent, les financements et charges en cours, et l’impôt dans votre pays de résidence sur la même plus-value.

Taux et procédures vérifiés sur les pages RPGT de HASiL (taux mis à jour le 23 juin 2026, exonérations le 22 juin 2026) le 10 novembre 2026.