马来西亚管理费计算器：公寓管理费与维修基金

简要回答

• 这是什么。 在共管公寓、公寓或服务式公寓里，每位业主每月要向管理费账户缴付管理费，并向另一个独立账户缴付维修基金供款。两者合起来，就是一般所说的管理费或服务费（service charge）。在马来文中，官方分层表格把管理费称为 caj，管理费账户称为 akaun penyenggaraan，维修基金供款称为 caruman kepada kumpulan wang penjelas（Form 15, Strata Management (Maintenance and Management) Regulations 2015，由 Majlis Bandaraya Seremban 公布）。
• 怎么计算。 法律规定，大厦的开支按各单位的分层单位份额（share units）比例分摊，而不是按平方英尺。“每平方英尺”费率只是一种简便算法，对相似的单位大致得出相同结果。
• 维修基金（sinking fund）。 至少是管理费的 10%。大会可以调高，不得调低。
• 由谁订定。 起初由发展商订定，之后由联合管理机构（JMB），再之后由业主的管理机构（MC）在大会上订定。
• 逾期缴付。 法令订有罚则，管理机构可以向法院或分层管理审裁庭起诉您。

管理费与维修基金：差别一览

人们用“管理费”一词指两笔款项，而法律把它们分开处理。报出的费率有时已包含两者，所以要问清楚某个数字涵盖哪一项。

	管理费	维修基金（sinking fund）
用于什么	日常营运开支：清洁、保安、小型油漆工程、电线和水箱检查、审计费、管理代理人费用（第 23(3) 条）	资本性工程：重新油漆、更换设施和设备、提升公共产业（第 24 条）
存放在哪里	管理费账户（akaun penyenggaraan）	独立的维修基金账户
金额多少	您按分层单位份额分摊的大厦预算	至少是管理费的 10%；大会可以调高，不得调低
由谁缴付	每位业主，包括未售单位的发展商	每位业主，包括未售单位的发展商

下一节说明大厦在不同阶段，各项金额由谁决定。

管理费由谁订定：逐个阶段说明

分层大厦会经过三个管理阶段。每个阶段，决定金额的人都不同。

阶段	何时开始	由谁订定管理费	维修基金	条文
发展商管理期	首批钥匙交出时（交屋，vacant possession，VP）	发展商，按分配的分层单位份额比例	管理费的 10%	第 12 条
联合管理机构（发展商 + 购屋者）	首次 JMB 大会，不得迟于首次交屋后 12 个月	JMB，按分配的分层单位份额比例	管理费的 10%，或由大会决定更高	第 17 条、第 25 条
管理机构，筹备期	分层地契发出时	发展商，按分层单位份额比例	管理费的 10%	第 52 条
管理机构	首次周年大会之后	业主，在大会上订定	管理费的 10%，或由大会决定更高	第 59 条、第 60 条、第 61 条

本页旧版有两点说错了：

• 管理机构并非由业主“成立”。 土地局为该大厦开设分层册时，也就是分层地契发出时，管理机构便自动成立，成员包括所有业主（Strata Titles Act 1985, s.39）。售予购屋者的分层单位份额达四分之一这一门槛，决定的是首次大会何时举行，而不是管理机构是否存在（Mondaq）。
• 第一笔管理费由发展商订定。 如果您认为发展商管理期内订定的金额不对，可以请建筑物专员（COB，您所属地方议会的分层事务办公室）复核。COB 可以自行订定金额，或下令发展商委任注册产业经理提出建议金额，其决定对发展商具约束力（第 12(7) 条、第 52(6)-(7) 条）。

JMB 阶段还有一条关于公平的规则：根据政府估价培训机构 INSPEN 2025 年发表的一项研究，近期的法院判决允许管理机构（MC）对用途差异很大的地段收取不同费率，而 JMB 则必须对所有人采用同一费率。

管理费如何计算：分层单位份额

法定公式

分层大厦的每个地段（parcel）都会获派一个分层单位份额（share units）。份额由发展商的执业土地测量师按第 757 号法令（Act 757）第一附表的公式计算（INSPEN, 2025）：

分层单位份额 =（地段面积（平方米）× WF1 × WF2）+（任何附属地段面积 × WF3）

• WF1 取决于地段类型及其使用公共产业的程度：公共区域是否装有冷气，是否有电梯或自动扶梯。根据 INSPEN，其范围为 0.85 至 3.20。
• WF2 取决于地段的大小（例如整层或半层）。其范围为 0.80 至 1。
• WF3 适用于附属地段，例如车位或庭院，在大厦内或大厦外的权重不同。

大厦的管理费随后按以下方式分摊：

您的每月管理费 = 每月管理费预算 ×（您的分层单位份额 ÷ 大厦总分层单位份额）

您的维修基金 = 您的每月管理费 × 10%（或大会议决的更高比率）

同样的分层单位份额也决定您在大会投票表决时的票数比重（The Edge，2026 年 8 月 17 日）。

在哪里查您的分层单位份额。 发展商在出售前，必须向 COB 呈交地段列表（Schedule of Parcels），列明每个地段的分层单位份额（INSPEN）。购屋者可以向发展商索取，分层地契发出后，该数字也印在地契上（The Edge，2026 年 8 月 17 日）。

为什么大家都报每平方英尺费率

发展商和代理人把管理费报成“每平方英尺 30 仙”，因为这样容易比较。同一大厦内同类型的单位，分层单位份额大致随建筑面积增加，所以这种简便算法得出的结果相近。但当单位的车位算作附属地段、商业与住宅地段共处一幢大厦，或大小系数不同时，这种算法就不适用了。正如分层地契律师 Chris Tan 在 2019 年的 EdgeProp 中所说，没有一条公式适用于所有大厦。

每月管理费（简便算法）= 建筑面积（平方英尺）× 每平方英尺费率，如费率不含维修基金，则另加 10% 维修基金

获报费率时要核对一点：它是否包含维修基金？ 有些新推出项目报的是总额，有些只报管理费。以 1,000 平方英尺计，“30 仙，含维修基金”合共每月 RM 300；“30 仙，不含维修基金”则是 RM 330。

计算器没有告诉您的事

计算器给出的是估算，不是您的账单。您实际的管理费取决于您的分层单位份额，以及发展商、JMB 或 MC 订定的预算。每平方英尺费率不计入车位等附属地段。逾期缴付的罚款、特别征费以及您自己单位的水电费用，均不包括在内。

计算示例

情况	输入	每月管理费	每月维修基金	每月合计	每年合计
费率不含维修基金	1,000 平方英尺 × RM 0.35，10%	RM 350.00	RM 35.00	RM 385.00	RM 4,620.00
费率含维修基金	1,000 平方英尺 × RM 0.30 全包，10%	RM 272.73	RM 27.27	RM 300.00	RM 3,600.00
维修基金议决为 15%	1,000 平方英尺 × RM 0.35，15%	RM 350.00	RM 52.50	RM 402.50	RM 4,830.00
分层单位份额	年度预算 RM 120 万，100,000 份中占 136 份，10%	RM 136.00	RM 13.60	RM 149.60	RM 1,795.20

最后一行纯粹用来说明法定计算方法。一个 100 平方米、WF1 = 1.3、WF2 = 1 的地段，加上大厦内一个 12 平方米、WF3 = 0.5 的车位，分层单位份额为 100 × 1.3 × 1 + 12 × 0.5 = 136 份。这些权重取自一位估价师在 StarProperty（2019 年 5 月 27 日）中引用的数字；您自己的数字请看您的地段列表。

巴生谷项目的管理费：已公布的数字

没有任何官方机构公布平均管理费。国家产业资讯中心（NAPIC）没有，各地 COB 没有，大型顾问公司也没有。现有的只是发展商在推出项目时宣布、再由媒体报道的估计数字。那是发展商订定的第一期数字，JMB 或 MC 日后可以更改。

项目	地区	报道的费率	是否含维修基金？	性质	来源、日期
Sunway Flora 2	武吉加里尔，吉隆坡	约每平方英尺 RM 0.30	是	推出时的估计	The Edge，2025 年 4 月 28 日
M Azura (Mah Sing)	Setapak，吉隆坡	每平方英尺 RM 0.30	是	推出时的估计	EdgeProp，2024 年 8 月 14 日
Alishan Residences (Sunway)	蕉赖，雪兰莪	每平方英尺 RM 0.33	是	推出时的估计	The Edge，2022 年 9 月 19 日
Jernih Residence (Sunway & MKH)	加影，雪兰莪	每平方英尺 RM 0.25	是	推出时的估计	EdgeProp，2022 年 5 月 6 日
Bangsar Hill Park, Verdura	孟沙，吉隆坡	每平方英尺 RM 0.385	未说明	推出时的估计	The Edge，2021 年 4 月 26 日
Residensi Astrea (UEM Sunrise)	满家乐，吉隆坡	约每平方英尺 RM 0.35	未说明	推出时的估计	The Edge，2019 年 1 月 14 日
Aosis Mont Kiara (JKG Land)	满家乐，吉隆坡	每平方英尺 45 仙	是	推出时的估计	The Edge，2026 年 8 月 24-30 日
Star Residences	吉隆坡城中城（KLCC），吉隆坡	每平方英尺 RM 0.50	否	已落成大厦的收费	The Edge，2022 年

这个表格说明了什么，没有说明什么：

• 我们找到的 2019 至 2025 年间巴生谷项目推出时的估计，介于每平方英尺 RM 0.25 至 RM 0.385 之间；2026 年一个满家乐新项目的报价是每平方英尺 45 仙，含维修基金。这只是一小批媒体报道的样本，不是市场平均数。
• 交屋后，管理费可能上调。EdgeProp 一篇关于发展商在业主开始缴费八个月后，把管理费从每平方英尺 35 仙调高至 65 仙的文章，讲的是假设情景，不是实际报道的个案。它说明了为什么发展商的第一个数字只是估计（EdgeProp，2019 年 3 月 9 日）。
• **欠缺的资料：**在我们的吉隆坡十大产业所列十个项目中，2025-2026 年推出的项目，发展商和媒体均未公布管理费。我们的满家乐十大公寓在有报道数字时会列出。我们没有找到新山或槟城项目的任何已公布推出数字。签约前，请向发展商索取估计的管理费和地段列表。
• **未采用的资料：**代理人刊登的吉隆坡城中城豪华大厦费用。这些数字没有日期，同一幢大厦有时互相矛盾，也无法核实。对于流传甚广的说法，即吉隆坡城中城某些住宅每平方英尺收费超过 RM 2，我们也没有找到任何来源。

维修基金用于什么

维修基金存放在独立的银行账户，只能用于资本性开支：重新油漆公共产业、更换或翻新设施和设备，以及类似工程（第 24 条）。这笔钱本应用来支付更换电梯或重新油漆外墙的费用，而无需另收特别征费。

• **最低额：**各阶段均为管理费的 10%（第 12(4) 条、第 25(4) 条、第 52(3) 条、第 61(3) 条）。
• **更高：**大会可以订定更高比率，不得调低。
• **发展商未售出的单位：**发展商须像其他业主一样，就这些单位缴付管理费和维修基金（第 25(2) 条）。

管理费为何看起来偏高，能否避免

管理费就是大厦预算的分摊，所以费用偏高通常反映大厦的设施以及预算的分摊方式。我们没有找到可以说明什么是“过高”的官方基准。

• **设施和公共区域。**分层单位份额公式对使用较多公共产业的地段给予较高权重（WF1），例如有冷气、有电梯或自动扶梯的公共区域。这类设施较多的大厦，需要分摊的预算也较大。
• **附属地段。**大厦内的车位有自己的分层单位份额，所以两个面积相同的单位，缴付的金额可能不同。
• **混合用途。**商业与住宅地段共处一幢大厦时，每平方英尺的简便算法就不再是可靠的参考。
• **较高的维修基金。**大会可以议决高于管理费 10% 的比率。
• **交屋后的费用。**发展商的第一个数字只是估计，JMB 或 MC 日后可以更改（见上文已公布数字的表格）。

**能避免吗？**不能。每位业主都要缴付管理费和维修基金供款，发展商也要就其未售单位缴付。但您仍然可以就金额采取行动：

1. 购买前，索取估计的管理费和地段列表，并核对所报费率是否包含维修基金。
2. 如果费用由发展商订定，可以请建筑物专员复核（第 12(7) 条、第 52(6) 条）。
3. 业主机构接管大厦后，金额由业主在大会上订定，所以请出席并投票。
4. 如就管理费发生争议，分层管理审裁庭受理最高 RM 250,000 的索偿。

不缴付会怎样

管理机构必须依照法令订定的程序办理：

1. **通知。**发出书面催缴通知，给予您至少 14 天缴付（第 34(1) 条）。
2. **罚款。**未缴款项须缴付法令订明的罚款（第 25(6) 条、第 60(3) 条）。
3. **罪行。**无合理辩解而不理会通知，即属犯罪，可处最高 RM 5,000 罚款（第 34(3) 条）。
4. **追讨。**JMB 或 MC 可以就欠款向法院或分层管理审裁庭起诉（第 33(3) 条），COB 也可以发出扣押令，扣押业主的动产；如欠款在 14 天后仍未缴清，动产将被拍卖（第 35 条）。

欠缴情况相当普遍。2025 年 3 月，产业经理协会 PEPS 估计，低成本大厦的收缴率为 40-50%，中档大厦为 60-70%，高档大厦为 80-95%（NST）。

**JMB 能否切断您的水供？**法令没有赋予这种权力。产业管理指南把水、电以及进入自己住家的权利列为不可触碰的范围，而对泳池或健身房等设施的限制则较常被讨论（TimeTec）。我们无法查阅 2015 年规则中涉及门禁卡的附则，所以请查看您大厦的附则；如果发生这种情况，请向 COB 查询。

如果您是业主、出租或出售

管理机构向地段的注册业主收费。以下三种情况经常出现。

• **身在海外的业主。**在我们查阅的条文中，法令没有按国籍订定另外的规则。您与任何业主缴付相同的管理费和维修基金供款。请保留一个马来西亚的银行付款途径或本地联络人，以免错过催缴通知。
• **把单位出租。**管理机构以业主为对象处理。租客是否偿还部分管理费，取决于您的租约；在我们查阅的资料中，没有找到把这笔费用转到租客身上的规定。如果您报出回报率，请说明是否已扣除管理费，因为总回报率与净回报率的差别就在这笔金额。
• **出售单位。**我们没有在法令中核实未缴管理费如何转移给买家。签约前，请向管理处索取该单位的书面账目结单，并保留收据。

以 1,000 平方英尺的单位计，上文示例表格显示，管理费和维修基金每年为 RM 3,600 至 RM 4,830，视费率及是否含维修基金而定。请用您自己的数字使用计算器。

JMB 可以罚款吗？

法令本身对未缴管理费订有罚则（JMB 适用第 25(6) 条，MC 适用第 60(3) 条）。JMB 也可以就欠款向法院或分层管理审裁庭起诉您（第 33(3) 条）。除此之外，由于我们没有查阅 2015 年规则中的附则，无法确认您大厦的附则允许什么。请向管理处索取书面附则。如果您被罚的款项与附则不符，请向 COB 查询。

向哪里投诉：COB 与分层管理审裁庭

• **建筑物专员（COB）。**每个地方议会都设有一名。它复核发展商订定的管理费（第 12(7) 条、第 52(6) 条），接收地段列表，并监督 JMB 和 MC。
• **分层管理审裁庭。**受理最高 RM 250,000 的索偿，提出申诉没有时限，住宅索偿的申请费为 RM 100（EdgeProp，2022 年 11 月 24 日，引述审裁庭副主席的说法）。当时，涉及收取或缴付管理费的争议占其常见索偿的 80%。

规则会有变动吗？

• **《分层管理法令》检讨。**2026 年 8 月 10 日，房屋部长倪可敏在《2026-2035 年国家房屋政策》推介礼上表示，政府“将研究修订”第 757 号法令，以加强 JMB 和 MC 的问责，并提议制定新的《建筑物管理人法令》（The Star）。截至 2026 年 10 月 28 日，尚无修订法案提呈。该政策还建议在分层买卖合约中列明长期维修成本；这是提议，不是规则。
• **《城市更新法案》（Urban Renewal Bill）。**该法案处理的是旧分层大厦的重建，不涉及管理费。政府于 2026 年 1 月撤回以便修订（The Star，2026 年 1 月 24 日），截至 2026 年 10 月 21 日，仍被描述为“拟议”（The Star）。

任何一项法律有变动时，我们都会更新本页。

关于本版

本指南于 2026 年 10 月 28 日重新撰写。旧版给出了吉隆坡、槟城和新山的管理费范围，但我们无法追溯到任何来源，而且对管理机构如何成立的描述有误。凡是无法核实的内容，我们都已删除。

本指南涵盖适用《2013 年分层管理法令》（Act 757）的半岛马来西亚和纳闽。沙巴和砂拉越有自己的法律。以下条文编号均指第 757 号法令；我们阅读的是律师事务所 Low & Partners 发布的综合文本。正在检讨的规则见上文相关章节。Smart Invest Malaysia 的产业组负责本页。方法：每条规则对应法令的一个条文，每个数字对应一个有日期、附链接的来源。

我们不评断管理费是否划算，也不说该买哪一幢大厦。我们说明规则，并列出已公布的资料。

常见问题

马来西亚的管理费如何计算？ 按分层单位份额计算。大厦的预算按各地段的分层单位份额比例分摊，再加上该金额的 10% 作为维修基金。每平方英尺费率是常用的简便算法。

马来西亚公寓的平均管理费是多少？ 没有公布官方平均数。媒体报道的 2019 至 2025 年间巴生谷项目推出时的估计，介于每平方英尺 RM 0.25 至 RM 0.385（见上文表格）。

“管理费”的马来文是什么？ Penyenggaraan 的意思是维修。在官方分层表格中，管理费是 caj，缴入 akaun penyenggaraan（管理费账户），维修基金供款则是 caruman kepada kumpulan wang penjelas（Form 15, Strata Management (Maintenance and Management) Regulations 2015）。

公寓管理费涵盖哪些项目？ 在 JMB 阶段，第 757 号法令第 23(3) 条把管理费账户限于日常开支，例如保持公共产业状况良好、清洁、保安、小型油漆工程、电线和水箱的检查与维修、租金和税项、审计费以及管理代理人费用。维修基金则用于重新油漆、更换设施和提升公共产业等资本性工程（第 24(2) 条）（Act 757, consolidated text, Low & Partners）。您自己单位内使用的水电另行计费。

管理费按月还是按年缴付？ 费率按月报价，通常也按月收费。其背后的预算一般按年订定，所以要比较不同大厦时，请把每月数字乘以 12。

管理费是否包含维修基金？ 在法律上，两者是缴入两个独立账户的两笔款项。报出的费率有时已包含两者，所以要问清楚。

什么是分层单位份额（share units）？ 由发展商的土地测量师按地段的面积、类型和任何附属地段，派给每个地段的一个数字。它决定您分摊的管理费比例，以及您在投票表决时的票数比重。

JMB 与 MC 有什么差别？ JMB 由发展商和购屋者组成，在分层地契发出前管理大厦。MC 是分层地契发出后即告存在的业主机构。

管理费上调由谁决定？ 发展商管理期内由发展商决定，之后由 JMB，再之后由业主在 MC 大会上决定。

管理费为什么这么高？ 管理费随大厦预算而定。电梯、有冷气的公共区域和各项设施会推高成本，而分层单位份额对使用较多这些设施的地段给予较高权重。较高的维修基金也会增加账单。如果发展商订定的费用看起来不对，可以请建筑物专员复核。

可以不缴每月管理费吗？ 不可以。法令规定每位业主都要缴付管理费和维修基金供款，发展商也要就其未售单位缴付。您可以在购买前核对估计的管理费和地段列表，在大会上投票，并请建筑物专员复核发展商订定的金额。不缴付会招致书面催缴、罚款，并可能被提出法律诉讼。

在马来西亚不缴管理费会怎样？ 管理机构会发出书面催缴通知，给予至少 14 天缴付（第 34(1) 条）。未缴款项须缴付法令订明的罚款，无合理辩解而不理会通知即属犯罪，可处最高 RM 5,000 罚款（第 34(3) 条）。JMB 或 MC 可以向法院或分层管理审裁庭起诉，建筑物专员也可以发出扣押令扣押动产（第 35 条）。

管理费应由谁缴付？ 每个地段的业主向管理机构缴付管理费和维修基金供款，发展商则就其未售出的单位缴付（第 25(2) 条）。租客是否偿还您，取决于您的租约。在我们查阅的资料中，没有找到把这笔费用转到租客身上的规定。

马来西亚的维修基金与管理费有什么差别？ 管理费用于清洁、保安和小型维修等日常营运开支。维修基金是用于重新油漆、更换设施等资本性工程的独立账户，不得低于管理费的 10%。报出的费率有时把两者加在一起，所以要问清楚某个数字指的是哪一项。

资料来源

《2013 年分层管理法令》（Strata Management Act 2013，Act 757）综合文本，由 Low & Partners，第 1 部分和第 2 部分提供 · 《1985 年分层地契法令》（Strata Titles Act 1985），第 VII 部分 · INSPEN, Journal of Valuation and Property Services, vol. 24, 2025 · 文中附链接的新闻报道。核对日期：2026 年 10 月 28 日。本页为一般资讯，不构成法律意见。